Страховые стандарты на рынке ипотечного жилищного кредитования: основные тенденции и проблемы


Тема Страхование имущества и рисков

Александр Коробов, СО «Стандарт-Резерв». Опубликовано в журнале "Страховое ревю" №7(147)/2006

Большие планы в решении жилищных проблем наши государства связывают с развитием ипотечного кредитования. Ни одно выступление Президента России по социальным вопросам не обходится без этой темы. Более того, им дано задание к 2010 году выдать миллион ипотечных кредитов.

Все больше российских банков входят в программу ипотечного кредитования. Но уже сейчас возникают проблемы, связанные с дефицитом жилья. На вторичном рынке жилья, на который ориентированы программы ипотечного кредитования, в последнее время очень мало предложений. По словам руководителя центра кредитования физических лиц ММБ, только 30% потенциальных заемщиков находят себе квартиры. И нужно признать, что это довольно высокий процент.

Выход один — развитие кредитования для целей приобретения жилья на этапе его строительства. Российские банки с осторожностью относятся к этому виду кредитования. В апреле прошлого года на III Международной конференции по ипотеке президент Ассоциации российских банков назвал только семь банков, которые осуществляли это кредитование.

Проблема — в необеспеченности кредитов, если у заемщика нет другого имущества, которое может выступить в качестве предмета залога. За последний год ситуация существенно изменилась. Активность банков постоянно возрастает. Возникает вопрос страхования рисков, связанных с кредитованием новостроек. И если комплексное ипотечное страхование стало распространенным страховым продуктом, то в отношении новостроек можно сказать делаются только первые шаги.

Общероссийских страховых стандартов на рынке ипотечного кредитования на сегодняшний день не существует. Каждое кредитное учреждение выдвигает свои требования: как к страховой организации, так и страховому покрытию. Но при этом комплексное ипотечное страхование, как правило, включает три секции.

Секция имущественное страхование. Объект страхования — имущественные интересы кредитной организации, связанные с повреждением или уничтожением недвижимого имущества, переданного в залог. Страховые риски, включаемые в страховое покрытие, — это, как правило, пожар, взрыв газа, аварийное воздействие водой, стихийные бедствия, противоправные действия третьих лиц, падение летательных аппаратов или их обломков. Страховая сумма устанавливается в пределах действительной стоимость имущества. В большинстве случае по договору два выгодоприобретателя: банк в части остатка задолженности по кредитному договору и заемщик в оставшейся части страхового возмещения.

Секция страхование жизни и трудоспособности заемщика. Объект страхования — имущественные интересы кредитной организации, связанные с невозможностью исполнения заемщиком обязанностей по кредитному договору по причине его смерти или постоянной утраты трудоспособности в результате заболевания или несчастного случая. Страховая сумма определяется в размере задолженности по кредитному договору. Выгодоприобретатель — банк.

Секция титульное страхование. Объект страхования — имущественные интересы банка, связанные с утратой заемщиком права собственности на недвижимое имущество, переданное в залог. Страховая сумма — в пределах действительной стоимости имущества. И, как правило, два выгодоприобретателя — банк в части остатка задолженности по кредитному договору и заемщик в оставшейся части страхового возмещения.

Тарифная ставка по комплексному ипотечному страхованию — на уровне 1% от страховой суммы в год.

Комплексное ипотечное страхование и риски, покрываемые им, связаны с вторичным рынком жилья. Но при этом покупка квартиры в новостройке в последнее время стала очень популярной формой решения жилищных проблем. Причин для этого много: разнообразие предложений, возможность индивидуальной планировки, современные строительные технологии, материалы и инженерные системы и т.д. Но основной аргумент — это относительно низкая стоимость жилья при его покупке на начальном этапе строительства. «Платой» за низкую стоимость является высокая степень риска неполучения квартиры и потери вложенных денежных средств.

В конце 2004 года в рамках программы Правительства РФ «Доступное жилье» принят ряд законов, одна из целей которых — создание института финансовых гарантий гражданам со стороны государства. Среди принятых и Закон №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости…», который вступил в действие 1 апреля 2005 года. К сожалению, прошедший год показал, что закон не работает. Точнее, большинство застройщиков ищут пути ухода от требований закона. Разработаны различные схемы привлечения денег населения в строительство в обход закона. Ситуация просто усложнилась.

Поэтому высоким спросом пользуется страхование финансовых рисков при долевом участии в строительстве объектов недвижимости. Предложений по страхованию финансовых рисков на рынке немного, но они есть. Однако, как правило, предлагается страхование на случай банкротства должника и возникновения обстоятельств непреодолимой силы. Это неинтересно. А вот страхование от всех рисков предлагают компании, которые можно пересчитать на пальцах одной руки.

Страхование «от всех рисков» означает, что факт неполучения страхователем объекта, по причине от него не зависящей, признается страховым случаем. А если конкретно, то страховой случай — невозвращение страхователю денежных средств, внесенных им на строительство объекта недвижимого имущества, при условии непередачи объекта и документов для оформления права собственности по акту приема-передачи по причине, независящей от страхователя, в срок, установленный в договоре страхования.

Если срок передачи объекта в договоре инвестирования не установлен, за него принимается срок окончания строительства плюс время на оформление документов (обычно шесть месяцев). В качестве договора инвестирования рассматриваются любые формы договоров, предусматривающие передачу объекта после завершения строительства.

Перед выдачей полиса проводится экспертиза документов, сопровождающих строительство. Несоответствие документов Закону «Об участии в долевом строительстве…» не служит отказом в их рассмотрении. К рассмотрению принимаются объекты любой степени готовности, начиная с подготовки строительной площадки.

Страховая сумма равна сумме денежных средств, внесенных по договору инвестирования.

Плата за страхование зависит от срока страхования и от суммы денежных средств, внесенных по договору инвестирования, и составляет 1–1,5% от страховой суммы в расчете на 12 месяцев страхования, что, как правило, соизмеримо со стоимостью одного-двух квадратных метров в покупаемой квартире. Конкретный срок страхования определяется исходя из условий договора инвестирования. Договором страхования предусматривается возможность его продления по желанию страхователя. Продление действия полиса осуществляется на срок по выбору страхователя (от 1 месяца) по ставке, установленной при заключении договора. Выплата страхового возмещения влечет уступку права требования на результат инвестирования в пользу страховщика.

В случае «тиражирования» полисов по одному инвестиционному адресу количество выдаваемых полисов определяется в каждом конкретном случае с учетом возможностей по перестрахованию.

Если говорить о кредитовании для целей приобретения жилья на этапе строительства, то опять же нет стандартов на страховые продукты.

Некоторые банки выдают кредит только при условии, что у заемщика есть иное имущество, которое может выступить предметом залога в целях обеспечения кредита. Осуществляется страхование жизни и трудоспособности заемщика.

Некоторые банки выдают кредит только под объекты, скажем так, своих застройщиков. Осуществляется страхование жизни и трудоспособности заемщика.

Наконец, в последнее время, распространение получило комплексное страхование при кредитовании для целей приобретения жилья на этапе строительства, которое включает страхование жизни и трудоспособности заемщика и страхование финансовых рисков при долевом участии в строительстве объектов недвижимости. Здесь есть одна проблема, которая в настоящее время решается технически — выгодоприобретателем может быть только сам страхователь. Если будут внесены поправки в главу 48 ГК РФ, продукт вызовет значительно больший интерес.

После завершения строительства и оформления права собственности на заемщика заключается договор об ипотеке и осуществляется комплексное ипотечное страхование.

Еще на одном перспективном виде страхования хотелось бы остановиться. В настоящее время Государственная дума РФ рассматривает поправки к Закону №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и других объектов недвижимости…». Одна из поправок, предложенная страховщиками, предусматривает внесение изменений в статью 13 «Обеспечение исполнения обязательств по договору».

Суть поправки в следующем: «Застройщик в праве застраховать свою ответственность по договору долевого участия. В этом случае положения ст. 13 Закона на него не распространяются». В силу статьи 932 ГК РФ договорная ответственность может быть застрахована только в случаях, установленных законом. Если поправка будет принята, то, с одной стороны, снимается ограничение ст. 932 ГК РФ, с другой — у застройщика появляется возможность выбора формы обеспечения обязательств.

Таким образом у страховщиков появится еще одно направление деятельности на рынке недвижимости. Хотя уже сейчас звучат сомнения: а найдутся ли страховщики, которые будут заниматься столь рискованным видом деятельности? Уверен, найдутся.

Статья подготовлена на основе выступления на российско-казахстанском форуме «Градостроительные технологии в Казахстане и России. Механизмы финансирования. Ипотека», состоявшемся в Москве 21–22 июня 2006 г.






ЧИТАЙТЕ ТАКЖЕ