Ипотека в Германии предлагается на любое жилье - будь это новостройка или "вторичка". Квартира или дом обязательно должны быть в наличии! На недостроенное жилье, - плохих примеров Германия не перенимает, - ипотека не дается. Как и не берутся за него деньги. Утром - стулья, вечером - деньги. Исключений из правил не бывает.
От пенсионера до бизнесмена
Максимальный срок выплаты - 36 лет. А минимальный? В принципе, такого не существует. Получил наследство, выиграл лотерею - вноси все деньги и живи себе в удовольствие. Важно здесь, кто имеет право на ипотеку, то есть, какой доход семьи считается безопасным для банка. Официальная цифра - не менее 50 тыс. евро в год (брутто - без вычетов).
Информация об этом предоставляется за последние три года. При этом учитывается все: премии, пособия, надбавки за внеурочную работу.
50 тысяч - чисто формальное требование. Порой с банком можно договориться и на куда меньшую сумму общего дохода. Все дело в том, кто обращается в банк. Если это люди с постоянным доходом, работающие на государственных предприятиях, то им с радостью идут навстречу, даже если общий доход семьи меньше официального.
Менее охотно предоставляют кредит свободным предпринимателям. Но и здесь есть исключения. Такие профессии, как врач, адвокат, нотариус, архитектор, экономист все-таки имеют приоритет перед другими специальностями. Эти профессионалы заработают всегда. Впрочем, если даже фирма частная, но достаточно надежная (работает долго на рынке, у нее нет долгов) - то ее работник тоже вполне может получить кредит. В общем, в каждом случае разбираются индивидуально.
Ну, а те, кто в принципе не может рассчитывать на высокий заработок - люди с непрестижными профессиями или пенсионеры? Они тоже могут взять кредит. Для такой категории людей существует специальная форма ипотеки. Вообще, в Германии популярна реклама одного ипотечного банка - ее взяли на вооружение и другие: "Минимальной границы дохода не существует!"
Оформление кредита занимает до трех недель. Но некоторые посреднические компании (не мошенники!) обещают все уладить за два дня.
Какой кредит?
Максимальный размер ипотеки составляет обычно 125 проц. от первоначальной стоимости жилья и не превышает 500 тыс. евро. Не так много - учитывая все возрастающую стоимость недвижимости в Европе. В некоторых случаях, впрочем, можно получить и более высокую сумму.
В этом году ставка по ипотечному кредиту в разных банках колеблется от 5,2 до 8 проц. годовых. Как будет дальше - сказать трудно. Он может быть больше, но может и меньше. Все зависит от инфляции, требований финансового рынка.
Какие еще расходы ждут соискателя кредита? Нотариус - 1,5 проц. от стоимости приобретаемого жилья. Налог на землю - 3,5 проц. от той же суммы, брокер - 3,48 (заметьте скрупулезную точность оценки работы посредника. Немецкая расчетливость? Скорее, характеристика цивилизованного рынка).
И еще один расход - когда речь идет о вторичном жилье: необходима его оценка специальным архитектором. Такая услуга обходится в 700 евро. При этом бывший владелец квартиры или домика в течение пяти лет несет ответственность за все неполадки, которые могут в них произойти. То есть оплачивает любой крупный ремонт в них.
Поощрения от государства
Покупка жилья всячески поощряется федеральным правительством. Именно потому существует разветвленная система субсидий, которые даются на его приобретение. Так, неженатые мужчины (или незамужние женщины) с доходом менее 70 тыс. евро в год, а также семьи, где совокупный годовой доход менее 140 тыс. евро, могут получить беспроцентную государственную помощь 22 800 евро, которая должна быть выплачена в течение 8 лет (немногим меньше 240 евро в месяц). Если в семье есть или рождаются дети, то ежегодно до их совершеннолетия предусмотренные целевые выплаты семье (только на квартиру!) увеличиваются на 800 евро (на одного ребенка), 1 600 - на двоих. Здесь стоит заметить - это еще и демографическое поощрение. Одно странно: за третьего и последующих за ним детей никаких ипотечных льгот семья уже не получает. Двоих детей Германии достаточно. Почему - объяснить трудно. Ведь в этой стране, как и в России, да и в ряде других стран Европы, население с каждым годом убывает. Так! что и многодетные семьи Германии отнюдь не повредят.
Как рассчитывать?
В Германии приняты разные формы погашения кредита, но в основном популярны три из них. И в любом случае обязателен первый взнос - в размере 25 проц. стоимости жилья. Итак.
Линейная форма - когда ежемесячно выплачивается одинаковая сумма - как самого кредита, так и процентов за него.
Годовая. Деньги вносятся раз в год, причем, в одном и том же размере.
И, наконец, еще одна форма - свободная. Ежемесячно выплачивается лишь часть суммы, а также процентов. Но если новый хозяин продает жилье (либо, к несчастью, умирает) - тогда он или его наследники выплачивают кредит полностью. И сразу.
Другие - менее популярные - схемы: накопительная (на особый счет банка - вкладчик не может снять с него ни копейки - каждый раз переводится
часть долга, при этом взносы могут быть меньше обусловленной первоначально величины), "карьерная" - поначалу выплаты небольшие, но по мере профессионального роста должника, а, следовательно, и увеличения его доходов, возрастает и сумма возврата.
Одно существенное добавление: накопительную форму выбирают люди, ожидающие получить наследство или разбогатеть каким-то иным образом. Об этом они и ставят банк в известность. Верят на слово - никаких письменных подтверждений не требуется. А если надежды все же не сбываются? Здесь сентиментальным отношениям приходит конец: банк забирает квартиру (или дом). Процедура эта непростая, протяженная во времени. Но на срок, пока решаются все бюрократические формальности, сам же банк (совместно с муниципалитетом) подыскивает людям новое - временное - жилье. Оно хоть и муниципальное, но платить за проживание (причем, не такие уж маленькие деньги) надо все равно. Так или иначе, без крыши над головой никто не остается ни на один день. Повторим: на время отъема ипотечного жилья. А потом? Могут выгнать и на улицу. Капитализм - система жесткая.
Можно страховаться
Существуют различные формы страховки ипотечного кредита - на случай потери работы или - чего хуже - трудоспособности. Банки, которые дают деньги взаймы, настоятельно советуют обезопасить их - той же страховкой. Выгода от этого и самому должнику, и банку. Почему?
Вот денежные выплаты жителям страны в кризисных ситуациях. Если человек стал безработным, то в течение года он получает пособие, равное 70 проц. его последней зарплаты. Но если он уже взял ипотечный кредит и застраховал его - то к этой сумме прибавляется еще 30 проц. Правда, получать их он сможет только в течение того же года.
Как быть дальше? Ищи работу! Банк останется "при своих" (сумму кредита ему вернет страховая компания), но новой квартиры человеку уже не видать. Он может (если есть сбережения) переписать ипотеку на более скромное жилье. Или... оказаться бездомным. Такое случается тоже.
