Ажиотажный спрос на новое жилье стихает, и вскоре строители, чтобы выгодно и быстро продать квартиры, будут вынуждены делиться прибылями с девелоперами.
Девелоперы выходят на рынок жилья
Одной из главных тенденций этого сезона на рынке жилищной недвижимости стала массированная атака со стороны девелоперских компаний. Они «подписывают» лучших в стране консультантов по вопросам привлечения инвестиций и администрирования и предлагают свои услуги строительным компаниям. За небольшой процент прибыли девелоперы обещают строителям повысить спрос и увеличить доходность проектов. В последние годы девелоперы уже окончательно освоились на рынке продажи офисных и торговых центров, а теперь заинтересовались и жилищным строительством.
Автор нескольких торговых центров в Киеве сети «Квадрат» — группа компаний «XXI век», сдав в конце прошлого года первый элитный жилой дом, теперь привлекла инвесторов еще на четыре подобных проекта. По информации президента Ассоциации специалистов по недвижимости (риэлторов) Украины Александра Бондаренко, девелоперы уже активно заинтересовались строительством жилья и в регионах — наиболее заметны эти процессы во Львове, Одессе и Харькове.
Успехи девелоперов пока наиболее очевидны на рынке элитного жилья. Что и не удивительно. Строителям необходимы консультации относительно вкусов украинских толстосумов. Впрочем, высокий уровень узкопрофильных специалистов в девелоперских компаниях вызывает все большую заинтересованность в их услугах у строителей и относительно демократичного жилья. Американская компания НСМ сейчас реализует в Киеве всего два элитных жилищных проекта (минимальная стоимость квадратного метра превышает $1000) и шесть — в сегменте эконом-класса (правда, не особо экономного — дома с подземными паркингами, квадратный метр жилья в которых стоит $500-800). «Интерес к этому сегменту рынка жилья вызван конъюнктурой — наибольшим спросом пользуются не элитные «хоромы», а 1- и 2-комнатные квартиры, — объясняет Михаил Ермоленко, директор департамента компании НСМ. — При этом рентабельность строительства жилья эконом-класса приблизительно та же, что и элитного».
Воспользоваться услугами девелоперов строителей побуждают и проблемы с некоторыми проектами. «Столичные строительные гранды понастроили почти на околицах достаточно комфортабельные дома с 1-комнатными квартирами площадью 55 кв. м, где комната занимает 23 кв. м, а кухня — 22 метра — столько же, сколько и в 3-комнатной квартире, — рассказывает директор одного из известных киевских агентств недвижимости. — Не удивительно, что с реализацией такого жилья у них были проблемы. Потенциальные покупатели таких квартир хотели жить только на правом берегу и неподалеку от центра». По мнению специалиста, ошибка строителей кроется в том, что они сэкономили на консультациях риэлторов, которые еще на стадии проекта дают девелоперам рекомендации относительно количества квартир в доме, их площади, оптимального набора инженерной и бытовой инфраструктуры. Считается, что лучше девелопера никто не решит вопрос привлечения инвестиций, оформления соответствующих документов, а также дальнейшей эксплуатации здания. Его задача — сдать объект вовремя и именно той концептуальной наполненности, которая планировалась изначально и реализовать объект через риэлтора.
Лидеры сохраняют спокойствие
Следует отметить, что услугами девелоперов пользуются преимущественно средние и небольшие строительные компании, делающие ставку на долгосрочное развитие. Лидеры же строительного рынка восприняли постепенные изменения в его структуре без особого энтузиазма. «Киевгорстрой», попробовав сотрудничество с девелоперами на объектах общественного назначения (в частности, реконструкция универмага «Украина»), сейчас только рассматривает возможность сотрудничества с ними и в жилищной сфере. Привлекать к сотрудничеству, кроме девелоперов, еще и риэлторов с банкирами «Киевгорстрой» пока не решается. Срочные потребности в инвестициях холдинг решает самостоятельно путем выпуска облигаций. А вот в компании «Познякижилстрой» последнюю тенденцию прокомментировали почти равнодушно. Там считают, что почти все элементы работы девелоперов выполняют собственные работники. Привлечением инвестиций для компании займется собственный банк, который сейчас регистрируется.
Строителям самостоятельно не удержать позиций
Но от сотрудничества с девелоперами, как считает президент АСН(р)У Александр Бондаренко, строителям не уйти. «Пока рынок интенсивно растет и квартиры раскупаются, как горячие пирожки, строителям нет смысла привлекать риэлторов, — говорит господин Бондаренко. — Однако когда нынешний бум на рынке недвижимости пройдет, у строителей возникнут проблемы с реализацией квартир». Среди слабых мест строительных компаний эксперты называют нехватку на рынке недвижимости достаточно квалифицированных специалистов по вопросам маркетинга.
В нынешних условиях важную роль в строительном бизнесе может играть и способность девелоперов контролировать распорядителя инвестиций. Ведь строительная компания всегда заинтересована в минимизации сметы, а это может вылиться в сознательное занижение качества жилья. В то же время, как отмечает Михаил Ермоленко, многосторонние соглашения «девелопер — страховщик — банк — риэлтор — генподрядчик» составлены так, что девелоперы и строители как будто находятся по разные стороны баррикады. Поэтому девелопер в интересах инвестора контролирует генподрядчика, в том числе сроки окончания работ. Привлеченные к проекту риэлторы могут контролировать цены, как правило, в интересах инвесторов, и не позволят строителям повышать их во время строительства.
Участие риэлторов и девелоперов в строительных проектах, безусловно, предполагает их участие в прибылях. Однако, как считает Артур Пилипчук, директор компании «Тект-Риэлти», стоимость услуг девелоперов и риэлторов пока несопоставима со стоимостью жилья. Следовательно, переход первичного рынка под контроль «многосторонних альянсов» не приведет к подорожанию жилья. Также эксперты не прогнозируют и уменьшения прибылей строителей вследствие того, что им придется делиться с девелоперами и риэлторами. Они подчеркивают, что привлечение настоящих специалистов позволит повысить прибыльность проекта. Поэтому, как считают специалисты по недвижимости, господство строительных компаний, так сказать, «полного цикла» на первичном рынке жилья продлится еще два-три года — пока между ними не заострится конкуренция, а темпы роста рынка жилья не замедлятся.
