Увлечет ли рухнувшая пирамида «ЭЛИТА-ЦЕНТР» весь рынок недвижимости за собой?

Каковы бы ни были дальнейшие последствия скандала, рынок уже порядком трясет. Прогнозы о панике среди частных инвесторов других строек, о расторгнутых договорах и прочих проявлениях недоверия к застройщикам, замелькавшие в начале недели, к концу ее уже начали воплощаться в жизнь. Выборочный опрос знакомых и наших читателей, вложивших деньги в постройку квартиру, показал, что многие срочно взялись за тщательное изучение своих договоров и даже не постеснялись наведаться в офис фирмы, с которой заключали эти договора. Прочитав, в частности – в нашей газете, рекомендации частным инвесторам (покупателям квартир), многие обнаружили и в своих документах подозрительные места. К сожалению, эти документы уже подписаны...

Лиха беда начало...

О том, что рынок недвижимости как минимум растерян, а как максимум – стоит на грани обвала, свидетельствует и тот факт, что строительные компании, к которым мы обращались, категорически отказываются комментировать ситуацию, а тем более – делать прогнозы. Только Андрей Кобринский, руководитель строительной фирмы и депутат горсовета, признал: «После этого случая доверие к строителям упадет, это однозначно».
Агентства недвижимости, работающие с квартирами в новостройках, чуть более открыты для общения. Но и их руководители остерегаются делать какие бы то ни было прогнозы по ценам. А вот о строительных компаниях и роли государства в сфере инвестирования недвижимости говорят охотно. Видно, что наболело. Но ведь пока гром не грянет...
– Крах пирамиды, выстроенной «Элита-Центром», – это только начало, – считает Дмитрий Нестеренко, коммерческий директор АН «С.И.Т.». – Я думаю, продолжение истории не заставит долго ждать. Ведь по принципу пирамиды построены многие компании, даже крупные и хорошо известные. И людей они обманывают: кричат о том, что уже все распродано, нагнетая страсти, и сроки строительства называют нереальные.... Впрочем, «Элита...» – не первая ласточка. До этого был «Интерконтинентбанк», у которого тоже были «замороженные» площадки, в частности на Кловской. Тогда тоже сгорели вклады граждан, почти $200 млн. Но ту историю быстро замяли, и людям потихоньку возвращают деньги, чтобы не поднимали скандал. Грустно, что подобные истории бросают тень и на порядочные компании, строительные и риэлторские. Это наносит непоправимый ущерб и им, и рынку в целом. Только-только начало расти доверие – и вдруг такие потрясения. Сейчас первичный рынок Киева пребывает в стагнации.
О том, что у скандала возможно продолжение, предупреждает и начальник Киевской милиции Виталий Ярема. Он считает, что подозрение в первую очередь должны вызвать те застройщики, которые брали деньги наличными, а не через банк. И особенно если цена на квадратный метр заметно ниже, чем на других подобных объектах.

Дорого – значит надежно?

Такие советы – остерегайтесь дешевки – в связи со случившимся сейчас дают все: застройщики, риэлторы, городские чиновники... Даже начальник киевской милиции, как видите, оказался специалистом по недвижимости. Но кому выгодно убеждать нас, что и так безумные цены на недвижимость должны быть «чем выше, тем лучше»? Особенно в тот момент, когда они... стабильно падают, причем еще с минувшей осени. По словам президента Ассоциации специалистов по недвижимости Александра Бондаренко, только за последние 2 недели падение составило в среднем 3,6%. Очевидно, что обвала цен страшно боятся застройщики.
Понятно, что после скандала с «Элитой» спрос на квартиры в новостройках упадет (он уже упал). По крайней мере, резко сократится число частных инвесторов на «нулевом этапе» строительства, когда еще не видно, что, собственно, продает застройщик. А ведь многие «молодые» компании только на наши деньги и рассчитывают. Как следствие – сократится количество мелких застройщиков. Как они уйдут? Со скандалом, подобным «элитовскому», или честно продав права на строительство компаниям покрупнее? Этого, пожалуй, сейчас никто не сможет сказать. Ясно одно: от произошедшего выиграют крупные застройщики. К ним и доверия будет больше, и, в случае отсутствия такового, они в состоянии обеспечить начальные этапы строительства из собственных средств. Но смогут ли они после этого скандала удержать цены? Нам кажется, что, если не будут приняты меры по законодательному урегулированию деятельности строительных компаний, желающих рисковать большими деньгами не найдется, даже чтобы обеспечить работой «акул» строительного бизнеса. И тогда застройщикам неминуемо придется снижать цены. Тем более резервы, ценовые «заделы» для этого есть.
«Госстрой» вот называет обоснованной цифру чуть более 3 тыс грн. за квадратный метр. Застройщики говорят, что она не учитывает многих реалий (например, взяток), так что должна быть еще выше. Находились специалисты, которые рассчитывали себестоимость «квадрата» на уровне 1000-1500 грн. При этом они указывают, что на пути от производителя до строительной организации строительный материал искусственно дорожает втрое-вчетверо. Для этого умышленно создается цепочка производитель – продавец – посредник – покупатель (причем посредников может быть несколько). И на каждом этапе удорожание товара составляет процентов 40.

Обвал цен – катастрофа для экономики?

Но есть и еще одна причина столь единодушных комментариев на тему «выбирайте подороже». По убеждению специалистов в области недвижимости, резкое падение цен на рынке недвижимости может привести к краху экономики всей страны. Это мировой опыт: так, например, было в середине прошлого века в Америке, потом в Японии. Ведь строительная отрасль «кормит» массу сопутствующих рынков, объясняют наши собеседники: рынок строительных и отделочных материалов, сантехники, мебельный и даже текстильную промышленность. Считается, что от развития этих самых сопутствующих рынков государство получает вчетверо больше, чем от самого строительного. Правда, это общемировые расчеты, и в них вряд ли заложены взятки, без которых у нас невозможен ни землеотвод, ни согласование проекта.
Думается, сделав эти процедуры прозрачными, все-таки вполне можно было бы сэкономить и снизить цену на жилье, не подвергая опасности смежные рынки.
– Инвестирование жилья – это та сфера, которая обязательно должна жестко контролироваться государством, – говорит директор АН «Овил» Анатолий Лиф. – У нас же не ведется никаких реестров, и гражданам просто негде получить информацию о фирме-застройщике. Обязательно должно быть введено страхование рисков, как это делается во всем мире. И – страхование ответственности перед третьими лицами, как в «автогражданке». А пока этого нет, информацию о фирме можно получить только на основании каких-то косвенных признаков: когда был выдан землеотвод и когда заканчивается его срок действия, есть ли утвержденный план объекта и т.п. Но иногда и этого недостаточно, чтобы поверить фирме.
В качестве выхода из ситуации все говорят об изменениях в законодательстве. В России, кстати, после серии обвалов был введен целый ряд новых законов. В частности, об ответственности застройщиков за свою работу. У нас же до этого, похоже, еще далеко. По крайней мере, вчера мэр Киева Александр Омельченко уже прямо заявил, что не видит вины Киевсовета в произошедшем. А глава холдинга «Киевгорстрой» Владимир Поляченко вообще нашел в случившемся вину... журналистов. Мол, писали о том, что грядет обвал цен, вот слабые строительные компании и не выдержали натиска. Как, оказывается, все просто!..

Тысячи киевлян, вложившие свои сбережения под строительство домов компанией "Элита-Центр", скорее всего, никогда не получат своих денег обратно.

Так "обнадежил" обманутых мошенниками людей и.о. министра внутренних дел Юрий Луценко. По его словам, хотя возбуждено уголовное дело, арестован бухгалтер компании, но главные подозреваемые — двое директоров, находятся в международном розыске. Один из них гражданин России, второй — наш соотечественник. Та ориентировочная сумма в 400 миллионов гривен, на которую "кинули" граждан, была снята со счетов "Элиты-Центр" заранее. После этого, как утверждает министр, наличные деньги были разными способами вывезены за пределы страны.

Кроме того, отвечая на вопрос о том, что ранее МВД якобы само сотрудничало с "Элитой-Центр" — якобы правоохранители в 2004 году тоже были инвесторами этой компании, Юрий Луценко сказал, что такое подозрение нельзя отбрасывать, поскольку в позапрошлом году МВД вложило 25 миллионов гривен в строительство жилья для своих сотрудников, однако до сих пор ни один кирпич не заложен. А вот точно ли это была компания "Элита-Центр" или какая-то другая, министр пообещал выяснить.   | Газета по-киевски