Экзотическое для Украины титульное страхование уже успело сыграть злую шутку со страховщиками во время кризиса — многие из них стали жертвами «титульных» мошенников. Поэтому сейчас страховые компании продают «титул» с большими предосторожностями.
А некоторые, чтобы максимально обезопасить себя, стараются «забить» в договор как можно больше ограничений. Как без проблем купить «титул» и на что при этом следует обратить особое внимание?
Цена зависит от истории
Титульное страхование начало развиваться в Украине в основном благодаря банкам. «Именно банковские учреждения требовали страховать при ипотеке залоговое имущество на случай потери права собственности на него. А вот добровольно «титул» покупали единицы», — говорит директор по страхованию компании «Наста» Сергей Парфенюк.
Во время бума ипотечного кредитования большая часть договоров титульного страхования заключалась с физлицами. «В нашей компании доля таких договоров превышает 85%», — говорит эксперт по страхованию недвижимости НАСК «Оранта» Катерина Шмурова. Да и компании охотнее продадут такой полис частному лицу, чем юридическому — риск меньше.
Клиенту, который хочет купить «титульную» защиту, нужно понимать, что она не продается владельцам первичного жилья и авто. В первом случае потому что «первичку» нет смысла защищать от посягательства прежних владельцев, за неимением таковых. Во втором, потому что в Украине автомобильный «титул» не прижился. «В нашей практике не было ни одного случая титульного страхования автомобилей. Причина проста — сделка купли-продажи автомобиля не несет в себе рисков такого уровня, как купля-продажа жилого имущества, поэтому нет смысла тратиться на «титул», — объясняет Шмурова.
А вот покупателям «вторички» (домов, квартир и даже участков) «титул» — в самый раз. «Ведь такой покупатель не знает всей истории жилья: кто был раньше владельцем, какие проблемы, конфликты и разногласия были по этому жилью у предыдущих хозяев», — отмечает Парфенюк.
По словам начальника отдела андеррайтинга компании «Инго Украина» Александра Мудрака, стоимость такого полиса зависит от целого ряда факторов: вида и характеристик имущества, условий приобретения права собственности на жилье, его приватизации, количества предыдущих владельцев имущества и частоты их смены, юридической чистоты документов, перечня рисков, размера франшизы. Поэтому вилка тарифа большая — от 0,3 до 5% от страховой суммы. Страховщик обязательно проведет экспертизу истории недвижимости. И если выявит сомнительные факторы, то может не только серьезно увеличить тариф, но и вовсе отказаться страховать «титул».
Поскольку риски в титульном страховании очень высоки, все компании будут тщательно подходить к вопросу предварительной проверки документов. «Основными, специфическими для данного вида страхования, документами являются: документ, подтверждающий право собственности на недвижимость, справка БТИ, оценка недвижимого имущества. Также необходим кредитный договор и договор залога (если недвижимость приобреталась в кредит. — «ДЕЛО»)», — говорит Сергей Парфенюк.
А вот для получения страховой выплаты достаточно предъявить страховщику главный документ — судебное решение, подтверждающее, в результате чего страхователь лишился права собственности на имущество.
При этом следует отметить, что если страховой случай наступил, то клиент может рассчитывать на компенсацию только в рамках страховой суммы, указанной в договоре страхования. «Страховую сумму можно установить исходя из таких факторов: рыночной стоимости недвижимости на момент заключения договора страхования, цены, указанной в договоре купли-продажи; стоимости недвижимости по оценке БТИ; размера кредита под залог недвижимости», — рассказывает главный методолог компании «Универсальная» Людмила Черняховская. По закону, страховая сумма не может быть выше реальной стоимости недвижимости. То есть, если рыночная цена жилья на момент страхового события оказалась ниже, чем в договоре — заплатят по рыночной. А вот если выше — по договору. «Но страховую сумму можно увеличить. Для этого страхователь должен оформить допсоглашение», — добавляет Черняховская.
Исключений предостаточно
Покупка «титула» зачастую не значит, что страховщик обязательно выплатит компенсацию при наличии судебного решения, отменяющего права собственности страхователя. Поэтому клиенту обязательно нужно обратить внимание в договоре на то, в каких случаях ему не выплатят страховку.
К исключениям могут относиться случаи, когда жилье, которое отчуждают, ранее не было зарегистрировано, как положено по закону, в госорганах регистрации. Кроме того, не является страховым случаем и конфискация застрахованного имущества банками (если это имущество находится в залоге, а кредит не обслуживается) и многое другое. «Такое большое количество исключений страховые компании вынуждены ставить с единственной целью — избежать мошенничества», — объясняет Парфенюк. Так, по словам экспертов, больше всего проблем у наших страховщиков возникало во время кризиса. Схема аферы была простой: чтобы вывести из-под залога банка свою недвижимость и не вернуть ему кредит, юрлица-мошенники «теряли» право собственности на залог, застрахованный по «титулу». В итоге возвращать банкам-выгодоприобретателям за них деньги приходилось страховщикам. Поэтому сейчас страховщики продают «титул» с большими предосторожностями.
Исключения, которые чаще всего встречаются в договорах титульного страхования:
- преднамеренные или преступные действия страхователя, направленные на наступление страхового случая, в том числе получение страхователем полного возмещения убытков от лица, виновного в их причинении;
- совершение страхователем сделки, о противоправности которой страхователь знал или должен был знать;
- добровольный отказ от права собственности или добровольная передача страхователем права собственности третьим лицам;
- незаконное завладение имуществом страхователем;
- выкуп имущества страхователя (в том числе земельного участка) в связи с общественной необходимостью;
-обращение взыскания на застрахованное имущество, которое является предметом залога, в результате невыполнения страхователем своих кредитных обязательств;
-конфискация застрахованного имущества государственными органами;
-несвоевременное сообщение страхователем о наступлении страхового случая.
