За последние несколько лет в России появился и активно развивается рынок ипотечного капитала. Среди различных направлений рынка ипотечного капитала кредитование под залог жилой недвижимости является для экономики наиболее значимой и перспективной формой ипотечного кредитования. Жилье в силу особой его характеристики - недвижимого характера является идеальным средством обеспечения обязательств.
Как отмечают эксперты, ипотека формирует у человека, взявшего ипотечный кредит, новую мотивацию, направленную на повышение уровня доходов, заинтересованность в устойчивом развитии общества и стабильности права собственности.
В ныне действующем ГК РФ содержится ряд статей, регулирующих залоговые обязательственные правоотношения, однако нормы о залоге охватывают далеко не все вопросы, связанные с залоговыми отношениями во всем их многообразии и сложности. Учитывая несовершенство нормативно-правовой базы ипотечного кредитования и другие отрицательные факторы, хотелось бы отметить характерные ипотечные риски, присущие банкам или иным кредитным организациям, которые могут быть вызваны разными причинами: экономическими, инфляционными, рисками неполучения прибыли, неплатежеспособностью клиента и т.д.
Как правило, большая часть ипотечных кредитов выдается на срок 25-30 лет. Такая длительность срока конечно же предполагает большие изменения в экономике, кредитной и банковской политике, в системе налогообложения и доходах населения, а также покупательной способности денег, стоимости недвижимости и т.д., и все это порождает системные причины, также влияющие на степень кредитного риска. В качестве системных причин следует выделить: уровень развития законодательной базы, ее адекватность задачам развития системы жилищного ипотечного кредитования населения; социально-экономическую стабильность в стране; уровень развития жилищного рынка; наличие достаточно платежеспособного спроса на ипотечные кредиты.
Рассматривая проблему рисков при ипотечном кредитовании, необходимо отметить "розничное" и "оптовое" кредитование. Под "розничным" кредитованием понимается кредитование физических лиц, а под "оптовым" - кредитование юридических лиц. Однако большой разницы между ними не имеется. Следует отметить, что в ходе оптового кредитования юридического лица необходимо проводить технико-экономический анализ проекта, на финансирование которого выделяется кредит, и отдельно изучить финансовое состояние и платежеспособность заемщика-застройщика. Кредитование физического лица при равных прочих условиях является более предпочтительным, если имеются возможности обращения взыскания на ипотеку (залог недвижимости).
Среди ипотечных рисков следует выделить кредитный риск, риск процентных ставок, риск ликвидности. Кредитные риски, т.е. связанные с неплатежами по обязательствам, являются важнейшими, базовыми из рисков, которые могут инициировать иные риски, например ликвидности. В Германии этот риск несет банк-кредитор, а в США он перекладывается на конечного инвестора, однако этот риск сведен к минимуму посредством трех механизмов: обязательного страхования заложенной недвижимости; предоставления гарантии со стороны агентства, а также путем установления критериев андеррайтинга заемщиков.
Избежать кредитного риска позволяют тщательный отбор заемщиков, анализ условий выдачи кредита, постоянный контроль за финансовым состоянием заемщика, его способность и готовность погасить кредит.
Банки зачастую не располагают надежно разработанным процессом управления кредитным риском, что ставит перед ними ряд проблем, которые характеризуются:
- долгосрочным характером кредита;
- обеспечением возвратности кредитных средств, осуществляемых в виде залога жилого помещения, приобретенного на средства кредита;
- способом погашения кредита.
В этой связи представляется актуальным рассмотреть вопросы и способы минимизации последствий этих рисков. Наиболее действенным и эффективным средством избежать неблагоприятных последствий, порождаемых как системными, так и субъективными причинами, на исполнение ипотечных обязательств является страхование. Ипотечное страхование позволяет распределить риски между страхователем и субъектами ипотечного рынка и тем самым повысить надежность системы ипотечного кредитования в целом, уменьшить размер начального взноса при приобретении жилья в кредит, что обеспечит доступность ипотечных кредитов для широких слоев населения.
В то же время хотелось бы отметить неоднозначное отношение цивилистов к отнесению страховых отношений к системе правового регулирования ипотечного жилищного кредитования. Заметим, что в процессе ипотечного жилищного кредитования принимают участие многие субъекты: заемщики, кредиторы, продавцы жилья, риелторские компании, инвесторы, страховые компании, оценщики и т.д. Подобная множественность субъектов ипотечного кредитования объясняется множественностью договорных связей, возникающих в процессе кредитования. При этом основными договорами, безусловно, являются кредитный договор или договор займа как основные договоры и договор об ипотеке, обеспечивающий их исполнение. Так Е.В. Дударева, рассматривая особенности правового регулирования ипотечного жилищного кредитования, основными элементами системы правового регулирования ипотечной деятельности, и в частности системы ипотечного жилищного кредитования, считает договор купли-продажи недвижимости, договор ипотечного займа (ипотечный жилищный кредитный договор) и договор об ипотеке. М.М. Орлова в авторском определении понятия ипотечной системы добавляет в систему и регистрацию прав на недвижимое имущество. К производным составляющим структуры базовых договорных элементов при ипотечном жилищном кредитовании они относят те договорные конструкции, которые выполняют обеспечительно-организационные функции в том смысле, что обеспечивают соблюдение интересов и прав сторон основных составляющих структуры ипотечного жилищного кредитования.
Страховые отношения, по нашему мнению, также должны включаться в указанную систему, так как страховая деятельность при ипотечном кредитовании регулируется не только различными актами страхового права, но и специализированным законодательством о залогах и ипотеке. В соответствии с этими законодательными актами при заключении ипотечного договора заемщик (залогодатель) обязан заключить одновременно договор страхования. При этом выгодоприобретателем по договору страхования должен быть кредитор (залогодержатель). Даже если кредитор не является формальным выгодоприобретателем, он имеет полное право в соответствии с ГК РФ и нормами ФЗ "Об ипотеке" на получение возмещения непосредственно от страховщика.
Как правило, до полного погашения кредита покупатель недвижимости (заемщик) платит денежные средства не только банку, но и страховой компании, так как страхование является обязательным условием ипотечных сделок.
При ипотеке банки обязывают заемщика к трем видам страхования от следующих рисков:
- прекращение или ограничение права собственности (титула) на приобретаемый объект недвижимости;
- смерть и утрата трудоспособности заемщика;
- утрата и повреждение предмета залога в результате его физического уничтожения.
В большинстве случаев ипотечное страхование оформляется одним договором страхования либо полисом, но иногда все три страховки называют комплексным обязательным страхованием. Выгодоприобретателем по всем трем видам выступает банк-кредитор, страхователем является заемщик, так как он оплачивает страховую премию. Например, Росгосстрах предлагает выбрать комплексную программу ипотечного страхования, которая включает все три вида риска: страхование жизни заемщика от нетрудоспособности или смерти, страхование имущества на случай взрыва, пожара, кражи и титульное страхование на случай ограничения или потери заемщиком права собственности. Страховой взнос по комплексному ипотечному страхованию составляет обычно 0,5-0,8 процента от суммы кредита. Причем страховая компания гарантирует, что каждый год взнос будет уменьшаться пропорционально оставшейся сумме кредитной задолженности.
Как правило, кредиторы требуют, чтобы срок страхования был не менее всего срока, на который выдается ипотечный кредит, но существует практика, когда банк требует страхование титула только в течение трех лет после предоставления ипотечного кредита, и, как указывает Ж.А. Морозова, это объясняется тем, что срок исковой давности (срок, в течение которого истец имеет право обратиться в суд за защитой своих интересов) по искам, в результате которого титул на имущество может быть потерян, составляет три года с момента заключения сделки, затем риски снижаются до минимума, и многие банки по истечении этого срока не требуют от заемщика застраховать титул.
Страхование титула недвижимости - это страхование риска того, что право собственности заемщика может быть тем или иным способом оспорено или ущемлено третьими лицами. Отличительной особенностью титульного страхования от других видов страхования, применяемых при ипотечном кредитовании, является то, что оно защищает не от тех событий, которые могут наступить в будущем, а от возможных последствий уже произошедших до момента заключения договора страхования событий. При этом в ряде стран, например США, страхование титула является обязательным видом страхования. Однако обязательность такого вида страхования объясняется тем, что при переходе права собственности в США органы государственной регистрации не проверяют предоставленные документы, а регистрация означает лишь то, что сам по себе акт перехода права является действительным. В то же время ряд специалистов высказывают мнение, что в российский условиях страхование титула собственности при ипотечном кредитовании может быть оправданным только в период создания Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество. Поэтому в настоящее время, учитывая значительное по времени действие ФЗ РФ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"(8), ответственность за информацию, которая содержится в таком реестре, должно нести государство. В то же время гарантии того, что недвижимость не окажется предметом судебного спора, сегодня пока никто дать не может.
В тех случаях, когда заемщиком по кредитному договору выступает физическое лицо, кредитная организация в качестве обязательного условия предоставления ипотечного кредита, как правило, выдвигает требования страхования жизни и потери трудоспособности заемщика (личное страхование). Страховым случаем в этой ситуации являются следующие события, которые могут возникнуть в период действия договора ипотеки, это смерть застрахованного лица (заемщика по кредитному договору) или частичная или полная утрата трудоспособности застрахованного лица. Следует отметить, что страхование жизни и здоровья не является обязательным условием для ипотечного кредитования. В то же время на практике страхование жизни заемщика при выдаче ипотечного кредита является, по существу, обязательным, так как все банки, за исключением Сбербанка РФ, требуют представления им полиса такого страхования с указанием банка в качестве выгодоприобретателя. Однако уже имеется практика, когда банки начинают отказываться от требований страхования жизни должника.
В силу п. 1 ст. 31 ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", если договором об ипотеке не установлено иное, залогодатель обязан страховать за свой счет заложенное имущество в полной стоимости от рисков утраты и повреждения, а когда полная стоимость такого имущества превышает размер обеспеченного ипотекой обязательства, - на сумму не ниже суммы этого обязательства. Таким образом, страхование заложенного имущества является практически обязательным для ипотечных отношений. Кроме обязанности страхования заложенного имущества согласно п. 4 ст. 31 ФЗ РФ "Об ипотеке (залоге недвижимости) заемщик, являющийся залогодателем по договору об ипотеке жилого дома или квартиры, вправе страховать риск своей ответственности перед кредитором за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства по возврату кредита.
Все вышеизложенное позволяет сделать следующий вывод: страхование предмета ипотеки (квартира или дом), приобретаемого на ипотечный кредит, является необходимым условием осуществления ипотечной деятельности и должно включаться в правовую систему ипотечного жилищного кредитования. Заключение страхового договора по этому виду страхования по правилам, учитывающим специфику ипотечного кредитования, является обязательным условием при получении ипотечного кредита. В то же время титульное страхование, как и страхование жизни и риска утраты трудоспособности заемщика, не может быть обязательным условием получения ипотечного жилищного кредита, и решение о таком виде страхования должен принимать сам заемщик.
