Не успели граждане Украины перевести дыхание от обвала цен на автомобильном рынке, как сердце порадовало новое известие. Несмотря на стенания строителей о стагнации (сами виноваты, нужно было не закладывать сумасшедшую рентабельность, предлагая квадратный метр новостроя по 3000 у.е.), цены как на первичном, так и на вторичном рынке медленно, но уверенно поползли вниз.
И если вначале строительные компании прилагали все усилия, чтобы скрыть этот процесс, стояли насмерть, вцепившись в свои "коробки", а снижение цен объясняли сезонными скидками, то сейчас уже трудно утаить шило в мешке. Квартиры действительно дешевеют. Первичный рынок, который рос в большей части за счет инвестиций в строительство будущих собственников квартир (читай, на деньги народа, и банковских кредитов), просел не так заметно, но на вторичке квартиры падают в цене стремительными темпами.
Страшное лето
Для сравнения: летом текущего года уже было сложно найти однокомнатную квартиру на окраине Киева меньше чем за 90 000 у.е. Двухкомнатные и трехкомнатные зашкаливали за 130 тыс. у.е., а трехкомнатную меньше 160 тыс. у.е. можно было даже не искать. И тут-то на помощь бесквартирному украинцу пришел волшебный американский кризис.
И пусть плачутся в жилетку металлурги и автодилеры, пусть посыпают голову пеплом доморощенные олигархи, но прямым следствием финансового кризиса стало не только сокращение объемов производства металлургической промышленности, увольнения, падение зарплат, но и существенное снижение цен на товары, которые до этого момента были совершенно безосновательно завышены. Наступила новая эра - эра борьбы за покупателя.
Цены говорят сами за себя. На окраине Киева можно купить "единичку" уже за 55 000 у.е. Двухкомнатную "хрущевку" в районе Ленинградской площади предлагают за 70 000 у.е. Трехкомнатную квартиру с приличным метражом можно купить за 110 000 у.е.
Это только стартовые цены, с которыми продавцы выходят на рынок. Поскольку количество реальных сделок минимально, продавцы в процессе торга идут на уступки, и скидывают как минимум 10% от стоимости квартиры. Конечно, нельзя сбрасывать со счетов выросший курс доллара. Вместе с тем, продавцы согласны производить расчеты и в гривне, лишь бы продать свое бесценное "богатство".
Залоговые
Нельзя не вспомнить и о залоговых квартирах, которые продаются в связи с неспособностью заемщика дальше выплачивать ипотечный кредит. Такие квартиры существенно подрывают рынок, поскольку продаются по ценам ниже среднестатистических. Причем, банку или временному хозяину такого жилья деньги нужны срочно. Посему такие продавцы не только готовы торговаться, но и соглашаются на продажу квартир за 2/3 от стоимости.
Имеется три способа реализации залогового жилья. Первый - когда временный владелец сам в течение месяца продает квартиру. Второй - когда проблемное жилье продают через аукцион, но такой вариант невыгоден для банка, поскольку он платит большую комиссию за проведение торгов. Третий и самый распространенный вариант - когда банк сам реализует залоговую квартиру, которую оформляет на себя (есть такой пункт в ипотечном договоре). В таком случае квартира продается дешевле всего, поскольку банку нужны быстрые деньги.
В реализации залогового имущества есть лишь один изъян. В законодательстве нечетко прописаны условия реализации такой недвижимости, и предыдущие хозяева могут начать судится с новыми владельцами. А банк в случае чего может умыть руки. Поэтому недорогая покупка квартиры может обратиться ворохом проблем. Степень риска при приобретении такого жилья достаточно высока. Пока таких квартир на рынке немного, около 3%, но их количество с каждым днем растет и может дойти до 10%.
Чем хуже, тем лучше
Между тем не все разделяют радужные перспективы рынка жилья. Например, специалист девелоперской компании "SV Development" Сергей Костецкий рисует мрачную картину.
"Весь 2009 год будет мертвым для рынка недвижимости, - сказал он "24.UA". - в стране не будет платежеспособного покупателя, и застройщики будут очень медленно выходить из кризиса. Если мы не увидим поддержки со стороны государства, которое или даст застройщикам отсрочку платежей, или начнет выдавать ипотечные кредиты под нормальные проценты, рынок может остановиться.
Обанкротить застройщика - дело нехитрое, этот процесс может пройти быстро. И совсем другое дело - запустить механизм работы строительной компании заново. Даже чтобы установить киоск, нужно год собирать документацию. Представляете, как усложняется ситуация, когда речь идет о строительстве дома (если все делать по закону)?
В этом случае показателен пример России, в которой государство пришло на выручку застройщикам, дало возможность рефинансировать их обязательства и помогло финансовыми вливаниями. Жаль, что Украина не спешит перенимать позитивный опыт.
Строительный рынок при любых раскладах выберется из кризиса. Ведь любой кризис проходит. Просто можно справиться с ним за год-два, при условии господдержки, а можно выходить из кризиса лет пять. Одна надежда на то, что парламент возобновил свою работу и избрал спикера. Возможно, вновь созданная коалиция начнет принимать законы в поддержку застройщиков.
А пока рынок ищет свое дно, чтобы пересеклись кривые спроса и предложения".
Так что, товарищи, приготовьтесь. Скоро квартиры подешевеют как минимум в два раза. А там, глядишь, недалек день и полного обвала рынка. Иностранные банки в ближайшее время Украине кредиты раздавать не будут - им бы со своими проблемами разобраться. Получается, у наших банков деньги тоже не появятся. Выход один - сбрасывать цены на жилье.
Жаль, конечно, застройщиков, но кто им мешал продавать квартиры по справедливым ценам?
