Стоимость квадратного метра в Киеве в ближайшее время может снова вырасти. Такой прогноз делает директор по работе с партнерами сети Ипотечных супермаркетов Т.О.Ч.К.А Дмитрий Лобов: «Слухи о возможном удешевлении жилья в столице сильно преувеличены. Накануне сезон, и можно со всей ответственностью заявить, что предпосылок для снижения цен в ближайшие 1,5-2 месяца точно не будет». По мнению эксперта, также в среднесрочной перспективе не следует ожидать снижения ставок по ипотечным кредитам.
Кризис как основа для слухов
Долгое время слухи о возможном обвале цен на недвижимость «подогревались» ситуацией с кредитными ресурсами на внутреннем и внешнем рынках. Существующую динамику спросу на жилье в свое время придала гибкая политика украинских банков в части ипотечного кредитования. Однако, с началом текущего года, последствия ипотечного кризиса в США и мирового кризиса ликвидности стали ощущаться и в Украине. Сначала усложнился доступ к дешевому фондированию для финучреждений, затем постепенно поползли вверх ставки по ипотеке. А когда «ресурсный голод» стали ощущать даже крупные игроки, на рынке стали ужесточаться требования к заемщикам, а ряд ипотечных программ попросту свернули.
Кризис ликвидности усугубили также действия НБУ, направленные на сдерживание инфляции. Как следствие этих процессов, по результатам II квартала динамика роста ипотечного рынка составила всего 6,6%, что почти в 3 раза меньше по сравнению с аналогичным периодом прошлого года.
Рост количества отказов, увеличение ставок и ужесточение требований к заемщикам всерьез остудили интерес украинцев к ипотеке: так из всех нововыданных во II квартале ипотечных кредитов, собственно на жилье пришлось лишь 31% (по сравнению с 37,5% в прошлом году).
Усложнение ситуации с кредитованием не преминуло отразиться и на рынке купли-продажи жилья. Уже в начале июня риэлторы всерьез заговорили о снижении продаж в связи с усложнением доступа к кредитным ресурсам - ипотечно-жилищный кризис уперся прямо в лето.
Осенний подъем
Традиционно осенью рынок переживает рост деловой активности, и риэлторы, зная об этом, не спешили опускать цены в преддверии сентября. Возвращение из отпусков начинает ощущаться уже сейчас: «С 10 августа мы наблюдаем постепенный рост деловой активности, что, несомненно, отразится на рынке жилья» - не сомневается Дмитрий Лобов. По мнению эксперта, стимулировать оживление на рынке будет целый ряд факторов.
Во-первых, слухи о социальном жилье и снижении цен на квадратные метры на рынке первичной недвижимости так и остались пока лишь только разговорами. Реальных изменений этой ситуации в обозримом будущем не предвидится, а отложенный спрос бесконечно накапливаться не может.
Во-вторых, в сентябре традиционно дорожает аренда. Во многом это связано с сезонностью спроса на жилье среди студентов и абитуриентов. По мере роста арендных ставок те категории граждан, которые вышли из студенческого возраста, начнут активней искать жилье, что также создаст дополнительный спрос на построенные объекты.
В-третьих, летний спад кредитования и активность банков на фронте привлечений позволили временно нормализовать ситуацию с ликвидностью, и, хотя ресурс остается дорогим, по крайней мере, он есть. Наличие ресурса обеспечит возможность сдвига рынка с мертвой точки. В то же время, по мнению эксперта, растущий тренд активности рынка таков, что накопленных средств может надолго не хватить, и уже к середине-концу октября финучреждения могут снова оказаться вынуждены повышать ставки.
Все эти факторы будут подпитывать активизацию рынка в ближайшие месяцы, что не только «остудит» слухи об удешевлении квадратных метров, но и, напротив, может спровоцировать их дальнейшее удорожание. «Наибольшему росту может быть подвержен вторичный рынок, поскольку большая доля клиентов ориентирована на покупку «сейчас на сейчас». В условиях ощущающегося начала сезона, допускаю, что в течение полутора-двух месяцев стоимость наиболее ликвидных однокомнатных квартир может вырасти на 5-10% по сравнению с началом лета», - говорит финансист. После этого, по мнению Д.Лобова, в ноябре-январе, возможно, последует некоторый откат цен назад, но это уже будет определяться ситуацией с ликвидностью в банках по состоянию на конец осени.
