Считается, что получить земельный кредит сложнее, чем оформить ипотеку. Банкиры объясняют это непрозрачностью отечественного рынка земли, частыми мошенничествами, а, следовательно, и повышенным уровнем рисков. Что же ожидает заемщика, обратившегося в банк за таким кредитом, какие условия предлагаются, и какие документы нужно предоставить?
Несмотря на устойчивый спрос на участки, эксперты в один голос говорят о том, что рынок земельного кредитования в нашей стране находится в зачаточном состоянии. Так, по данным компании «Финансовой консультант. Фаворит», земельные ссуды занимают всего 2,2% общего объема ипотечных кредитов. В цифрах это составляет примерно и 1,4 млрд грн. Столь небольшой объем рынка земельных займов объясняется несколькими причинами. «Основная сложность при оформлении земельного кредита - очень объемный пакет документов, который необходимо собрать, а также длительный срок, необходимый для принятия решения по кредиту, - говорит независимый кредитный брокер Анатолий Геращенко». - В отдельных случаях решение вопроса затягивают на несколько месяцев, поэтому я рекомендую обращаться сразу в несколько банков». Для сравнения, на принятие решения по кредиту на покупку автомобиля банку понадобится всего несколько дней, квартиры - около недели.
Еще одна причина - трудности оценки земельных участков. Ведь земля, приобретаемая в кредит, отходит в залог. Следовательно, банк должен удостовериться в том, что гарантией возврата долга будет ликвидный участок. Но если примерную рыночную стоимость автомобиля или квартиры можно определить даже, не будучи экспертом, то по оценке земельных участков какой-либо стандартизированной тарифной сетки просто не существует. Процедура усложняется, если участок находится вдалеке от крупных городов и поселков. Ведь оценка, как правило, базируется на стоимости аналогичных участков, расположенных по соседству. Но если их цена неизвестна, то приобретаемую землю практически невозможно оценить адекватно.
Неудивительно, что в результате текущего дефицита ресурсов, банки поспешили в первую очередь ограничить земельное кредитование. По данным компании «Простобанк Консалтинг», в июне земельные кредиты обходились заемщикам в среднем в 19,59% годовых в гривне и 14,29% в долларах США, а уже в августе 20% и 14,47% соответственно. При этом еще в марте земельные кредиты в долларах выдавались в среднем под 12% годовых. Можно констатировать, что ставка по земельным займам подскочила 2-3 процентных пункта. Впрочем, банкиры этого не скрывают. Подорожание земельных кредитов признает Антон Шаперенков, начальник департамента разработки продуктов розничного бизнеса VAB Банка. А Дмитрий Замотаев, начальник управления кредитных продуктов розничного банкинга «Укргазбанка», считает, что дальнейшее удешевление кредитов, в том числе земельных, возможно лишь в случае улучшения ситуации с доступом к денежным ресурсам на международном рынке.
Земля земле рознь
Оформить кредит можно далеко не на любой участок, а только на землю, предназначенную для строительства или садоводческого хозяйства. Но и здесь есть ограничения, при помощи которых банки страхуются от возможного мошенничества со стороны клиентов. Эксперты считают, что на земельном рынке имеют место частые случаи мошенничества в отношении банков, в частности связанных с теневыми схемами изменения целевого назначения участков или их перепродажи по частям. Наиболее распространенный «развод», распространенный на этапе формирования рынка - деление крупных участков, купленных в кредит, на небольшие наделы с их последующей продажей. В Государственном земельном кадастре таким участкам присваиваются новые номера, тогда как старого участка как будто бы не существует, и сделка признается недействительной. Справедливости ради отметим, что далеко не все инвесторы, спекулирующие с землей с помощью банковских кредитов, мошенники. Предубежденное отношение к ним есть ничто иное, как попытка банкиров избежать лишнего риска. Но в целом эксперты признают, что случаев мошенничества при сделках с землей больше, чем при купле-продаже недвижимости. Видимо, именно поэтому программы кредитования сделок с землей можно найти далеко не во всех банках. На сегодняшний день подобные программы предлагают своим клиентам ОТП-Банк, Надра, Укргазбанк, ТАС-Комерцбанк, Укрсиббанк, Финансы и кредит, Правекс, СЕБ Банк, ПУМБ, Альфа-Банк, Укрсоцбанк, Райффайзен Банк Аваль.
В большинстве случаев банкиры неохотно кредитуют покупку больших участков, оптимальный вариант для частных заемщиков - до 1 Га. Шансы получения кредита повышаются, если потенциальный заемщик докажет банку, что на приобретенном участке он намерен построить дом или заниматься садоводством. Доказательством может служить согласованный проект будущего дома или дачи и разрешение на строительство. К лицам, желающим заработать на перепродаже участка, кредиторы относятся предвзято, особенно сегодня - в период кризиса ликвидности. Поэтому, если в поведении заемщика заподозрят спекулятивные мотивы, в кредите вероятнее всего откажут. Очень важен вопрос совместного использования участка, так называемые сервитуты. Согласно Земельному кодексу Украины, сервитут - это право собственника или пользователя земельного участка на ограниченное платное или бесплатное пользование чужим земельным участком. Например, к сервитутам относится право прокладывать на свой земельный участок водопровод из чужого природного водоема или через чужой земельный участок. Поэтому, даже если вы приобретаете землю в личную собственность, возможно, на участке проходит канализация, водопровод или электричество к соседним наделам. В этом случае считается, что земля находится в совместном использовании. Она принадлежит своему владельцу, но дефакто сосед или местные власти используют ее для транзита водоснабжения или канализации. Как нам удалось выяснить, нередко банкиры считают такие участки менее ликвидным активом и могут отказаться кредитовать их покупку.
Условия кредитования
Для оформления земельного кредита заемщик должен предоставить в банк копию паспорта и справки о присвоении идентификационного кода, справку о доходах за последние пол года, справку об уплате налога за землю за последние 12 месяцев (предоставляет продавец), справку из Государственного земельного кадастра о предыдущих операциях с землей и копию государственного акта о праве собственности, оформленного на продавца. К данному списку прилагается экспертная оценка участка, которую проводит банковский эксперт за счет клиента (около 1000 грн), а некоторые банкиры могут еще и потребовать разрешение на строительство и проект здания, которое покупатель намерен построить на приобретаемом участке. Последние два пункта будут свидетельствовать о том, что вы не приобретаете землю со спекулятивными целями. Формально требования к земельным заемщикам не отличаются от ипотечных: в большинстве банков фигурирует желаемый возраст заемщика от 21 до 65 лет, а также наличие постоянного источника доходов.
Максимальная сумма, которую может получить частное лицо в кредит на покупку земли, составляет $500 тыс. Большинство банкиров декларирует именно такую цифру. На практике получить кредит на эту сумму будет чрезвычайно сложно, особенно в период текущего дефицита банковских ресурсов. Поэтому желательно, чтобы запросы заемщика ограничивались суммой не более $150 тыс. В этом случае вероятность положительного решения по кредиту выше. Нужно отдавать себе отчет, что сумма кредита зависит от оценочной стоимости земли, а не от фактической суммы сделки. К примеру, если тот или иной участок оценен в $60 тыс., то банк будет исходить именно из этой суммы, даже если продавец запросит все $100 тыс. При этом кредит выдадут лишь в размере 80% оценочной стоимости участка. Остальные 20% заемщику придется заплатить самому. Учитывая то, что четкого ценообразования на земельном рынке нет, очень часто сделки не заключаются как раз по причине несоответствия стоимости участка, запрашиваемой продавцом, и его оценочной стоимости. В этом случае банкиры предлагают предоставить в залог дополнительное имущество, например, недвижимость.
Дополнительные платежи на этапе оформления земельного кредита очень схожи с ипотекой. Практически во всех банках заемщику необходимо заплатить комиссию в размере 1-2,5% от суммы предоставляемого кредита. Отдельно может взиматься ежемесячная комиссия. Как и в случае с покупкой квартиры заемщику придется оплатить услуги нотариуса, заверяющего сделку и ежегодный страховой взнос в размере до 0,5% стоимости кредита. В большинстве случаев речь идет о титульном страховании на случай, если по каким-либо причинам заемщик утратит право собственности на земельный участок. Кроме того, банкиры нередко требуют дополнительно застраховать жизнь и здоровье заемщика, что обойдется примерно в такую же сумму, как и страхование участка.
