Ринок іпотечного кредитування стає все більш доступним в Україні. Щоб одержати квартиру потрібно мати можливість внести перший внесок (15-20% від вартості житла), а також 10-14 % суми позики банку. Але прийняття рішення щодо вибору оптимальної іпотечної програми для себе (з яким банком мати договірні відносини на кілька років) є актуальною проблемою, тим більше, що кожний "поважаючий" себе банк пропонує досить широкий вибір таких програм з різними умовами кредитування. З іншого боку, і банки далеко не кожному готові надати кредит. Зі ста потенційних клієнтів, що вирішили звернутися за іпотечним кредитом, на співбесіду до банку запрошуються тільки вісім.
Якщо ви не бажаєте долати перепони, то можна вдатися до послуг іпотечного брокера. У Європі, де історія іпотеки нараховує кілька десятиліть, професія іпотечний брокер - звичайне явище. В Україні такі фахівці з'явилися зовсім недавно.
Функції іпотечного брокера може виконувати колишній ріелтер або агентство нерухомості, у штаті якого працюють такі фахівці. Адже хто, як не вони, є знавцями у тонкощах іпотечного ринку й особливостях кредитних угод.
Залежно від суми оплати послуг іпотечного брокера, клієнт може одержати попередню консультацію, допомогу в процесі проходження оцінювання його кредитоспроможності, у підборі оптимальної іпотечної програми, а також у формуванні необхідного пакета документів.
Зокрема, саме іпотечний брокер не забуде нагадати клієнтові про вартість оформлення кредиту (про особливості касового обслуговування, виплату додаткових комісій при оформленні кредиту), що збільшує вартість кредиту, і про що іпотечні консультанти банку не зацікавлені згадувати. Іпотечний брокер швидко доб’ється одержання кредиту на вигідних для вас умовах, тому що зацікавлений зробити все, щоб ви залишилися задоволені.
Але варто взяти до уваги, що в Україні таких незалежних брокерів не так і багато, більшість іпотечних брокерів представляють інтереси конкретного банку, і саме його програми пропонують як найбільш вигідні. Природно, що такі іпотечні брокери отримують від банку комісійні за кожного клієнта. У той же час, оскільки іпотечні брокери є партнерами певних банків, вони мають право на одержання тих або інших пільг і знижок. Так, скажімо, якщо стандартна процентна ставка по кредиту в банку становить 11%, то іпотечний брокер у змозі забезпечити позичальникові кредит під 10,5% річних. Але варто зауважити, що подібні знижки можуть відображати політику банку в питаннях іпотечного кредитування.
Істотним же плюсом у використанні іпотечного брокера, на мій погляд, є моральна підтримка. Поруч із брокером клієнт може почувати себе більш упевнено як на співбесіді в банку при заповненні заявки й анкети позичальника, так і під час процедури одержання кредиту.
З огляду на сьогоднішні реалії, дивує "інертність" вітчизняних банків у цьому питанні. Сьогодні лише невелика кількість українських банків працює над схемою співпраці між банками й фірмами, що надають послуги іпотечних брокерів. Виходячи з досвіду закордонних країн, можна розглядати даний канал просування послуги іпотечного кредитування як успішний. Також банки могли б перекласти частину своїх обов'язків, наприклад, оцінювання кредитоспроможності позичальників на іпотечних брокерів, і працювати, таким чином, тільки з "потенційно можливими" клієнтами, яких банкам направляти будуть великі агентства нерухомості.
Як же оплачуються послуги іпотечних брокерів? Якщо на Заході іпотечні брокери одержують від банку фіксований відсоток за кожного наданого банку клієнта, то в Україні по іншому, іпотечний брокер одержує оплату своїх послуг з потенційного позичальника. Причина такого парадокса криється в нерозвиненості ринку іпотечного кредитування. Бажаючих одержати іпотечний кредит у банку значно більше тих, кому банки готові їх надати. У перспективі, з розвитком ринку іпотечних послуг, ситуація зміниться на краще, коли в Україні з'явиться більше кваліфікованих фахівців, що конкурують між собою, що пропонують дійсно вигідні для клієнта варіанти й супровідні його до самого моменту одержання грошей.
Звичайно ж, діяльність іпотечного брокера вимагає законодавчого врегулювання, наприклад, у Законі України "Про іпотеку", Цивільному кодексі.
Крім того, для роботи іпотечного брокера необхідно укласти ряд угод:
- з банками, які будуть надавати іпотечні кредити;
- з ріелтерами (іпотечний брокер може зайнятися й вибором квартири для клієнта після позитивного рішення кредитного комітету банку про видачу іпотечного кредиту клієнтові);
- з оцінними й страховими компаніями.
Логічним було б у змінах і доповненнях до Закону України "Про іпотеку" передбачити положення про страхування відповідальності іпотечного брокера. Даний вид страхування ставиться до страхування професійної відповідальності, і тому йому властиві такі ж особливості страхового покриття.
Сьогодні на страховому ринку України використовуються наступні види добровільного страхування професійної відповідальності:
- лікарів і мед. персоналу;
- юристів, юридичних консультантів і адвокатів;
- ріелтерів;
- аудиторів;
- представників будівельних професій (архітекторів, інженерів).
Відштовхуючись від перерахованих видів страхування відповідальності, можна сказати, що метою страхування професійної відповідальності є захист "професіоналів", тобто людей, що мають вищу освіту, які володіють спеціалізованими знаннями й професійною підготовкою від позовів з боку клієнтів у зв'язку з помилками, недбалістю, результатом яких стало негативне рішення банку про видачу іпотечного кредиту.
Варто звернути увагу на ще один момент. За правилами страхування професійної відповідальності може бути застрахована тільки відповідальність фізичної особи, у той час як юридична особа ні, тому що не має професії. Але вихід з даної ситуації знайти легко. Юридична особа, у нашому випадку, наприклад, агентство нерухомості, має право застрахувати свою відповідальність перед клієнтами за шкоду, заподіяну іпотечними брокерами під час виконання службових обов'язків.
Метою страхування відповідальності іпотечного брокера є захист його майнових інтересів на випадок пред'явлення йому вимог про відшкодування шкоди.
У страхуванні відповідальності іпотечних брокерів зацікавлені як потенційні винуватці збитку - брокери, - так і потерпілі. Іпотечні брокери, укладаючи договори страхування своєї відповідальності й сплачуючи незначний (у порівнянні зі страховою сумою) страховий платіж, у більшості випадків звільняються від необхідності відшкодування збитку третім особам. Потерпілим клієнтам гарантується відшкодування збитків з боку страхової компанії відповідно до укладеного договору страхування й визначеної в ньому страхової суми.
Основою професійної відповідальності є порушення контракту між професіоналом і клієнтом щодо надання послуг.
Варто відзначити, що в європейській практиці відповідальність поширювалася спочатку тільки на осіб, які перебували в договірних відносинах із професіоналом. Сучасне тлумачення охоплює й відповідальність за збитки, завдані професіоналом третій стороні.
Договором страхування професійної відповідальності іпотечних брокерів покриваються наступні ризики:
- помилки при укладенні угод;
- помилки при здійсненні виконавчих написів;
- помилки при складанні документів;
- втрати або ушкодження документів;
- здійснення дій, що суперечать законодавству;
Однак договір страхування може встановлювати й ліміт відповідальності страховика по кожному страховому випадку й пред'явленій потерпілим претензії.
При відшкодуванні збитку одночасно декільком клієнтам іпотечного брокера, якщо його розмір перевищує загальний ліміт відповідальності страхової компанії, страхова виплата здійснюється кожному потерпілому пропорційно відношенню суми заподіяного збитку до загального ліміту відповідальності страховика.
Страховий платіж встановлюється на основі розрахованих страхових тарифів і залежить від визначеної договором страхової суми. Договором страхування може бути передбачена система індексації страхової суми й, відповідно, страхового платежу.
У страхуванні відповідальності іпотечного брокера під збитком розуміють всі витрати, понесені в суді по захисту позовів, висунутих через невірні дії (бездіяльності) іпотечного брокера при здійсненні прямих службових обов'язків.
"Невірними діями" вважаються:
- порушення посадових обов'язків;
- недотримання умов трудового контракту;
- недбалість;
- помилка
Страховим випадком вважається настання майнової відповідальності іпотечного брокера внаслідок збитку, заподіяного його діями потенційним клієнтам у часі дії страхового покриття в результаті помилки, ненавмисно допущеної в процесі виконання професійних обов’язків, і ця відповідальність установлена судовим органом, або добровільно визнана брокером з письмовим повідомленням страховика.
Розмір страхового відшкодування визначається як сума розміру самого збитку й витрат, зроблених пред'явником претензії, а також витрат, зроблених аудиторською організацією з письмової згоди страховика.
До судових витрат по захисту в суді відносяться усі необхідні витрати, включаючи судові витрати (оплату (гонорар) адвокатів і захисників) погоджені зі страховиком і які можна віднести до розслідування, захисту, оскарження будь-якого цивільного позову.
Як у будь-якому договорі страхування, при захисті відповідальності іпотечного брокера також присутні в договорах виключення зі страхового покриття. Страхове відшкодування не виплачується в наступних випадках:
1) коли претензіяпозов до застрахованих осіб пред'явлені до укладання договору страхування;
2) коли на претензіюпозов поширюється дія договорів страхування, укладених раніше;
3) коли позови покриваються іншими видами страхування:
Наприклад, настанням відповідальності за збиток, нанесений діловій репутації третіх осіб.
Винятками для даного виду страхування є:
- настання страхового випадку внаслідок корисливої діїбездіяльності страхувальника (застрахованої особи, вигодонабувача) або їхніх протиправних дій;
- позови іпотечних брокерів та колег по службі.
Не підлягає відшкодуванню збиток, заподіяний третім особам у результаті:
- діяльності поза рамками професії, передбаченої законом або правилами;
- злочинних дій страхувальника або його службовців;
Проблемою при введенні даного виду страхування в практику може бути відсутність у страхової компанії фахівців по страхуванню професійної відповідальності іпотечних брокерів, а також складності у визначенні страхових випадків стосовно до видів порушення зобов'язань за договором, а також необхідність звуження широкого й не завжди визначеного судового тлумачення категорії збитку.
У Росії банки вже почали співробітничати з іпотечними брокерами приблизно рік назад. Зараз на російському ринку працює кілька десятків різних брокерів - створені банками і їхні інтереси, що представляють, а також великі брокерські фірми, що працюють в інтересах клієнта. Наприклад, "Легкокредит", МИАН, "Мой дом", "Фосборн Хоум", "Независимое бюро ипотечного кредитования", "Доминус", "Русский кредитный дом", "CredіtStar", "Дом іпотеки", "Миэль-недвижимость", Бест-Недвижимость, Инк-недвижимость, "Адвекс-Росстро", "Бекар", "Наш город", "Гранит-инвест", "Петербуржская недвижимость", "Ипотека-Сервіс". Сьогодні великі російські банки працюють над сертифікацією іпотечних брокерів; була створена Національна ліга сертифікованих іпотечних брокерів.
В завершенні статті хотілося б із упевненістю сказати, що найближчим часом українські банки активізують роботу з іпотечними брокерами. Можливо, поштовхом стане обсяг заявок, який збільшується, або конкурентна боротьба, коли іпотечні брокери стануть інструментом залучення нових позичальників.
Література:
1. Закон України "Про Іпотеку"
2. Шумелда Ярослав. Страхування. Навчальний посібник для студентів економічних спеціальностей. Видання друге, перероблене й доповнене. - Тернопіль: Джура, 2006. - 296 с.
3. Шинкаренко И.Э. Страхование ответственности: Справочник. - М.: Финансы и статистика - 1999. - 352 с.
