Если лет 7-8 лет назад рынок недвижимости еще только знакомился с ипотекой, и каждая публикация на эту тему вызывала неподдельное любопытство, то сегодня информации о займе денег под залог с целью приобретения недвижимости стало столько, что уже не знаешь в какую сторону смотреть.
Такое впечатление, что каждый участник рынка недвижимости считает своим долгом продвигать свой ипотечный продукт и специально разрабатывает условия кредитования (процентные ставки, сроки, схемы погашения и пр.), а некоторые кредитные схемы даже получают собственные имена. Вот только предпринимаемые меры пока не дают желаемого результата: популяризация и даже навязывание ипотечного кредита не приводит к массовому спросу на него, и почти 90% граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий, так и остаются нуждающимися…
Уже появились ипотечные брокеры, уже делает первые шаги на рынок ипотечных обязательств (ценных бумаг)… Однако, даже при такой многообещающей активной деятельности банков и риэлторов в столице и крупных российских городах, ипотека не стала массовым инструментом для обеспечения жильем широких слоев населения. Это касается не только России в целом, но и Москвы - города-лидера по всевозможным информационно-технологическим нововведениям.
В чем причина столь стремительного развития рекламы ипотеки и столь замедленного применения рекламируемого продукта? Скорее всего из-за взаимоисключающих факторов.
Ипотечные кредиты, стали выгодны с момента невозможности банками зарабатывать быстрые деньги. Ведь раньше высокие проценты можно было успеть "сорвать" с оборота за краткосрочный период на фоне постоянно растущих цен на объекты недвижимости и прогрессирующей инфляции. Сегодня это уже не реально. При этом одновременно с этим альтернативные схемы приобретения жилья - например, накопительные, ушли с рынка, и ипотека стала фактически единственным способом приобретения квартиры, дома или иной недвижимости. Плюс к этому государство фактически прекратило обеспечивать нуждающихся граждан бесплатным жильем на условиях социального найма. Исключение составляет незначительное число малообеспеченных семей, инвалидов и приравненных к ним категорий граждан, которым до сих пор приходится стоять в многолетней очереди.
Казалось бы у ипотеки - "зеленый свет".
Однако, и вышерассмотренных факторов, и пропаганды зарубежного опыта, где ипотека действительно является популярным способом появления новых собственников, не достаточно. Как минимум зарубежный институт частной собственности находится в настоящее время на совершенно другой ступени развития, нежели в России. Законодательство по вопросам оформления в собственность и сохранения этой собственности за границей работает четко и не меняется год от года, как это происходит у нас. Кроме того, условия ипотечного кредитования рассчитаны на то, что образованный и работающий специалист может выплачивать банковскую ссуду и проценты по ней исходя из официально получаемой зарплаты, без финансового краха для своей семьи.
Простой пример. В России до сих пор средний процент по ипотечному кредиту сохраняется на уровне 11-13% в твердой валюте, на Западе же процентная ставка составляет не более 3-4% годовых. Если российский банк предлагает взять ссуду под 8-9%, то ссудополучатель обязательно серьезно потратиться на целый ряд платных услуг, которые, как правило, исключены у банка, предлагающего кредит по более высокой ставке.
Так что, пока ипотека - остается широко известным, но далеко не популярнм механизмом приобретения жилья.
Произойдет ли в ближайшее время изменение ситуации с ипотекой в России?
Многие отвечают на этот вопрос, несмотря на сегодняшнюю ситуацию, положительно. Да, ситуация действительно может кардинально поменяться, например, при реальном снижении процентных ставок хотя бы до 5-6%. Если при этом еще и увеличится срок кредитования, то заинтересованность в ипотеке повысится еще больше.
Вообще-то с каждым годом банки идут на различные уступки перед потенциальными кредиторами. К этому их подстегивает конкуренция. В частности, многие кредиторы принимают вместо справки об официальной зарплате, письмо, написанное в произвольной форме, о реальном размере доходов, подписанное руководителем и (или) главным бухгалтером. Также помимо другой недвижимости, которой может обладать заемщик, банк принимает в качестве обеспечения ссуды иные накопления или ценности, например ликвидные ценные бумаги, драгоценные металлы, а также гарантии третьих лиц, подтвержденные материальными ценностями.
Серьезный сдвиг в обращении к ипотеке обозначился, когда неплатежеспособные заемщики поняли, что вопреки жестким условиям договора, они не будут лишенцами приобретенного в собственность жилья. Кредиторам не выгодно терять своего кормильца даже в случае его временной нетрудоспособности и соответственно невозможности погашать задолженность. Поэтому кредитный комитет, как правило, пересматривает схему выплат по "больному" кредиту, сохраняя возможность проживания заемщика в приобретенной квартире. Известны случаи, когда кредитор даже находит высокооплачиваемую работу своему несостоятельному клиенту.
Кроме того, с некоторых пор стала обязательной страховка приобретенного заемщиком и жилья и страховка его временной неплатежеспособности в результате непредвиденных обстоятельств. Это также стимулирует граждан к обращению внимания на ипотеку, хотя условия договора страхования порой остаются довольно скользкими.
При этом для многих до сих остается загадкой, по каким реально критериям банки отбирают благонадежных (платежеспособных) заемщиков. Зачастую при прочих равных условиях одному клиенту банк готов выдать ссуду, а другому - нет. При этом следующее кредитное учреждение, невзирая ни на что, удовлетворяют просьбу о выдаче кредита лица, которому было отказано в первом банке. Вообще, на сегодняшний день потенциальный заемщик оказывается опутанным сетью всевозможных действий, которые необходимо предпринять для получения ипотечного кредита. Порой, для того, чтобы во всем этом разобраться уходят месяцы, поэтому довольно часто заемщик обращается за помощью к риэлтору, с которым выбирает оптимальную для себя кредитную схему.
При этом подавляющая часть лиц, нуждающихся в улучшении жилищных условий, попросту боится связываться с ипотекой, ибо даже грубый подсчет свидетельствует, что за квартиру, купленную по ипотеке придется переплатить минимум в 1,5 раза. Сегодня стоимость квадратного метра в Москве в обычном доме (9-16 этажей) составляет минимум $4100-4200. На вторичном рынке обыкновенная однокомнатная квартира на окраине в 20 минутах ходьбы от метро, приобретенная по ипотечной схеме со всеми расходами, растянутыми на годы (6-7 лет) составляет в среднем 4,8-5 млн. руб. то есть, без ипотечного кредита она обошлась бы всего в 4 млн. руб.
Именно вышеуказанные примеры обуславливают мнение критически относящихся к ипотечному кредитованию граждан, полагающих, что массовое развитие ипотеки в России в том виде, в котором она существует сегодня просто не реально. И нынешняя "возня" вокруг ипотеки обусловлена лишь монополизацией рынка этим кредитным продуктом. Кому-то это просто выгодно. При этом, совершенно необоснованно забыты накопительные кооперативы, ссудо-сберегательные кассы и иные формы коллективных сбережений, направленные на вложение в жилую недвижимость. Несмотря на то, что жилье, приобретенное по ипотеке, сразу считается собственностью покупателя (несмотря на залоговое обременение до момента погашения ссуды и процентов по ней), а накопительные схемы позволяют оформить право собственности лишь после определенного объема регулярных взносов, схема накопления во многом выгодно отличаются от кредитования.
Так что утверждать о неизбежном масштабном развитии ипотеки - как панацеи приобретения жилой недвижимости пока еще рано. Однако смягчение банковских условий, несомненно, приведет к увеличению пользователей ипотечым кредитом.
