Чего ждут от брокеров? Обзор риелторских и страховых услуг, а также рисков покупателей недвижимости

Надежда Гончарук, "Контракты"

Чтобы хорошо зарабатывать на перепродаже недвижимости, брокерские услуги стоит дополнить юридическим сопровождением и страхованием сделки.

Вознаграждение риэлтора в среднем составляет 5% от стоимости недвижимости. Если каждый из участников сделки привлекает посредника, комиссионные они делят пополам. Подавляющее большинство покупателей и продавцов готовы платить эти деньги, но взамен хотят получить качественные услуги — оперативный подбор вариантов, полный пакет необходимых документов и гарантии безопасности сделки. Эти требования выполнимы лишь в том случае, когда в подготовке и заключении договора купли-продажи участвуют брокер, юрист и страховая компания.

Посредника — к ответу

По данным страховой компании «Инкомстрах», ежегодно в Украине признаются недействительными около 10% всех сделок купли-продажи недвижимого имущества. Случаев, когда покупателю была возвращена вся потраченная на квартиру и оплату услуг посредника сумма, — единицы.

Законодательство предусматривает возврат вознаграждения риэлтора или сопровождавшего сделку юриста, если мошенничество стало возможным по их недосмотру. Но в случае лишения клиента права собственности посредник не обязан возмещать стоимость приобретенного объекта.

Юридическая фирма «Ильяшев и Партнеры» предоставила Контрактам копию иска к крупному агентству недвижимости. Брокеры агентства порекомендовали двум клиентам приобрести квартиру на первичном рынке. Строительная компания, с которой был заключен инвестиционный договор, исчезла в неизвестном направлении с деньгами инвесторов, так и не достроив дом.

В исковом заявлении пострадавшие требуют от ответчика, при посредничестве которого они вкладывали деньги в строительство, около 600 тыс. грн (сумма уплаченных в качестве паевого участия в строительстве, оплаты услуг ответчика и возмещения морального ущерба). Брокеров обвиняют в некачественном выполнении посреднических услуг (ч. 1 ст. 906 Гражданского кодекса «Ответственность за нарушение договора о предоставлении услуг»). Если вина агентства будет доказана, юристам, возможно, удастся добиться возмещения полной стоимости квартир на основании Закона о защите прав потребителей (часть 3 ст. 10).

Пока дело решается не в пользу обманутых клиентов и вероятность возврата денег ничтожно мала. Сначала один из райсудов своим определением арестовал счета агентства, но Апелляционный суд Киева в начале года снял арест со счетов риэлторской компании. В самом же агентстве недвижимости считают, что иски предъявлены не по адресу: «Мы не должны нести ответственность за действия третьих лиц».

Почему безответственные

С 2004 года в Государственном реестре сделок хранится информация обо всех сделках с недвижимым имуществом. Существуют также Единый реестр запретов отчуждения объектов недвижимого имущества, Наследственный реестр, Реестр прав собственности на недвижимое имущество и Госреестр ипотек. Вся имеющаяся в этих реестрах информация доступна только владельцу недвижимости. Посредник официально не может получить доступ к такой информации, что фактически снимает с него ответственность за сделку. По закону ответственность несет нотариус, который перед удостоверением сделки делает запросы в реестры.

Но и с него взыскать ущерб не получится. Ответственность наступает в случае совершения нотариального действия, противоречащего законодательству, а это нарушение, как правило, отсутствует. «Квартира, продаваемая по доверенности, будет фигурировать в Государственном реестре сделок.

Нотариус туда заглянет и решит, что все в порядке. Но откуда он может знать, жив ли на тот момент доверитель. В случае его смерти доверенность теряет силу, и сделка считается недействительной», — приводит пример гендиректор бюро недвижимости «Логутенко и Партнеры» Сергей Логутенко.

Опрошенные Контрактами юристы и риэлторы не предоставляют официальных гарантий возмещения ущерба, потому что зачастую вероятность расторжения сделки высока. При этом и юристы, и риэлторы в работе с потенциальными клиентами делают ставку на «проверку чистоты приобретаемого объекта». Это одна из основных ошибок посредников.

С одной стороны, подобная проверка — если она выполнена качественно — позволяет уменьшить риски, отговорив клиента от приобретения откровенно проблемного объекта. С другой — украинское законодательство не позволяет гарантировать отсутствие судебного оспаривания совершаемой сделки или права собственности. В итоге клиент, уплативший посреднику 5% комиссионных, в том числе за «проверку чистоты», фактически оплачивает неоказанные услуги.

Риэлторы

Нечеткое представление об обязанностях риэлтора, отсутствие прайсов по каждой предоставляемой услуге, сочетаемое с немалыми комиссионными, породило определенное недоверие к этой профессии. Денис Седаков, председатель Комитета по вопросам этики и стандартов Ассоциации специалистов по недвижимости (риэлторов) Украины, объяснил Контрактам, за что платит клиент: «В услугу агента входят информационное сопровождение (поиск и подбор объекта); подготовка к сделке, сбор и проверка законности документов, помощь в оформлении кредита; консультативная помощь при страховании недвижимого имущества от финансовых рисков. Все эти пункты должны быть прописаны в договоре».

Полное сопровождение сделки, когда на основании выписанной доверенности риэлтор самостоятельно собирает все необходимые документы, в Украине не популярно. Клиенты боятся доверять документы посторонним людям. Самая востребованная услуга — подбор вариантов — по словам самих риэлторов, не должна стоить больше 2%.

Юристы

По словам Евгения Шмарова, управляющего партнера юридической компании «Шмаров и Партнеры», юридическое сопровождение сделки включает в себя проверку прав на распоряжение имуществом у лица, продающего квартиру; проверку законности приобретения квартиры продавцом; разработку текста договора купли-продажи; консультации сторон касательно документов, необходимых для сделки; согласование текста, времени и места подписания договора с нотариусом.

Юрист не представляет интересы двух сторон. Он делает все, чтобы сделка была юридически безупречной. «Юрист заинтересован в том, чтобы интересы клиента не были нарушены, предупреждает о рисках и иногда отговаривает клиента от заключения договора», — объясняет Максим Копейчиков, партнер юридической фирмы «Ильяшев и Партнеры».

Правда, пока юридическими услугами в проведении операций с недвижимостью пользуются преимущественно иностранцы.

Стоимость услуг юриста почасовая. Час работы специалиста оценивается в сумму от $50 до $250. Иногда юридические фирмы работают по фиксированной ставке — 0,5% от стоимости квартиры. В среднем сопровождение сделки (покупается квартира без «длинной истории», сбором всех документов занимается клиент) стоит $1000. Организация передачи денег, сбор юристом справок и выписок из жэка и БТИ, регистрация права собственности, консультационные услуги по страхованию обойдутся от $2000.

Идеальная сделка

Как говорил Остап Бендер, полную гарантию может дать только страховой полис. В Украине сделку с недвижимостью можно застраховать от финансовых рисков и возможной потери прав собственности (если право будет оспариваться в суде) — осуществить так называемое титульное страхование. Если сделка будет признана недействительной, то страховая компания должна будет вернуть сумму, равную стоимости квартиры, указанную в договоре купли-продажи.

При заключении ипотечного договора финансовые учреждения обязывают застраховать недвижимость от финансовых рисков. Если квартира покупается за собственные, а не кредитные средства, то страхование сделки — дело добровольное.

Высокие риски вынуждают страховые компании устанавливать солидные страховые взносы — от 0,3% до 3% в год от стоимости недвижимости. Ставка зависит от объема страхуемых рисков. Например, если в квартире прописаны несовершеннолетние дети или кто-то из собственников недавно умер, то размер страхового взноса увеличится до 3%. Если квартира ранее не продавалась, не передавалась по наследству, в ней всегда был прописан один холостяк, не имеющий детей, то взнос составит 0,3%.

По словам Константина Ильницкого, заместителя директора департамента имущественного страхования УИСК «Инвестсервис», перед заключением договора страхования компания обычно запрашивает документы продавца недвижимости — его идентификационный код и копию паспорта, после чего проводит свое расследование и определяет величину страховых выплат и размер страхового взноса. Если риск оспаривания прав на недвижимость неоправданно высок, компания отказывает покупателю в страховании.

В договоре также указывается реальная стоимость недвижимости, обозначены возможные риски потери права собственности (например, возможность оспаривания имущественных прав третьей стороной в судебном порядке или мошеннические действия со стороны продавца), размер франшизы (обычно 5% стоимости недвижимости). По словам Ильницкого, страховая компания не возмещает ущерб, если право собственности было изменено государством. Например, принудительное отселение из квартала, подлежащего сносу, или признание государством сделки недействительной, если квартира была куплена в доме, считающемся памятником культуры.

Сколько стоит продать в столице?

Необходимые платежи при продаже однокомнатной квартиры площадью 30 кв. м стоимостью $80 тыс.:
Справка-характеристика из БТИ — от 77,25 грн.
Справка об отсутствии запрета — 35-50 грн.
Выписка из Госреестра налоговых залогов — 17 грн.
Выписка из Реестра сделок Минюста при оформлении у частных нотариусов — 30-50 грн.
Госпошлина (1% согласно Декрету Кабинета Министров Украины от 23 апреля 1993 года № 7-93 «О госпошлине») — 4000 грн ($800).
Сбор в Пенсионный фонд (1% по Закону о сборе в ПФ № 967-XIV от 15 июля 1999 года) — 4000 грн ($800).
Регистрация в БТИ — от 35 грн.
Налог с доходов от продажи недвижимости физлицами не взимается, если площадь недвижимости меньше 100 кв. м (если больше — 1% от оценочной стоимости «лишних квадратов» при первой продаже).
Итого: от $1638

Риски покупателя. Самые распространенные причины признания сделки недействительной: