До недавнего времени агентства недвижимости, работающие на первичном рынке жилья, напрямую зависели от строительных компаний и от того объема, который передавался им на реализацию. Однако согласно новым законам об ипотечном кредитовании введены новые механизмы взаимодействия в цепочке "инвестор - строитель". Теперь денежные средства инвестора должны аккумулироваться на счетах соответствующих фондов финансирования строительства (ФФС) или фондов операций с недвижимостью (ФОН), создаваемых банками и финансовыми учреждениями. По прогнозам экспертов, в ближайшем будущем таких фондов будет создано немало, и на рынке недвижимости начнется "охота" за инвестиционно привлекательными объектами.
В Ялте (АРК) с 5-го по 8 мая проходила VIII Международная конференция "Рынок недвижимости: состояние, перспективы развития, роль профессиональных общественных организаций в его формировании". На ней финансовая компания "Панта рей Капитал" сообщила о том, что, получив лицензию на осуществление деятельности по созданию ФФС и ФОН, страховая компания "Инкомстрах" и агентство недвижимости "Респект" создали финансовую группу, предоставляющую полный спектр услуг по финансовому и консалтинговому сопровождению проектов в сфере недвижимости.
По словам директора компании "Панта рей Капитал" Анны Дорофий, сопровождение проектов будет осуществляться в рамках нового закона "О финансово-кредитных механизмах и управлении имуществом при строительстве жилья и операциях с недвижимостью". "Данным законом определены 4 категории участников механизма строительства жилья: управитель (финансовая компания), застройщик, доверитель и страховщик, - говорит г-жа Дорофий. - Практика показывает, что наши законодатели не предусмотрели еще одного профессионального участника - риэлтора. На многих этапах реализации проекта максимальную часть работ должны проводить именно риэлторы, владеющие информацией по рынку и способные прогнозировать, насколько привлекательным будет тот или иной проект".
Средства своих фондов "Панта рей Капитал" будет направлять на строительство объектов недвижимости, в первую очередь - жилой, а также привлекать инвесторов (юридических и физических лиц), осуществлять операции на рынке недвижимости и выплачивать доход от них.
СК "Инкомстрах" будет сопровождать проект и защищать инвестиции от возникающих при строительстве рисков. Функции "Респекта" заключаются в предоставлении консалтинговых услуг, а также в привлечении инвесторов. "Финансовая компания работает не только как инструмент, обеспечивающий привлечение финансовых активов физических и юридических лиц для финансирования строительства. Большая часть ее работы определяется как работа девелопера. После предварительного этапа реализации проекта, куда входит минимальный объем работ - поиск инвесторов, расчет прибыли путем создания кредитно-финансового механизма, организация контроля и учета финансирования строительства - наступает второй этап. И на этом этапе максимальную часть работ проводит эксперт-риэлтор, изучающий потребительские качества объекта строительства и предоставляющий риэлторскую экспертизу", - говорит Анна Дорофий.
"Первыми объектами, на которых будут применены схемы финансирования через ФФС, станут жилые дома. Конкретные объекты будут определены в июле этого года. По результатам предварительных переговоров со строительными компаниями об участии в финансировании проектов по строительству объектов недвижимости использование механизмов ФФС и ФОН позволит снизить затраты на реализацию проекта на 20%", - подчеркивает г-жа Дорофий.
По мнению экспертов, создание подобных "фондов", включающих весь перечень профессиональной деятельности по реализации инвестиционных проектов в сфере недвижимости, позволит развиваться отечественному девелоперскому бизнесу.
"Реалии украинского строительного рынка таковы, что зачастую компании, называющие себя девелоперами, занимаются только тем, что получают площадки под строительство, а затем перепродают их. Налицо спекуляция пятнами застройки: цена на рынке составляет $200-300 тыс. за уступленный проект, - объясняет председатель комитета Ассоциации специалистов по недвижимости Украины по вопросам девелопмента и инвестиций Руслан Маринуца. - Другая крайность - многие инвестиционно-строительные компании осуществляют весь цикл девелопмента, включая строительство и последующую реализацию проекта. Психология такова: лучше я все сделаю сам - это будет быстрее, дешевле, надежнее. Причем некоторые крупные компании вообще не прибегают к услугам сторонних контрагентов. Уязвимость этой схемы кроется в риске неправильно рассчитать коммерческие перспективы проекта и в результате получить проблемы с его реализацией. Избежать такой ситуации строительные (девелоперские) компании могли бы путем привлечения на самом раннем этапе проекта специалистов по недвижимости (риэлторов) в качестве консультантов".
По информации Руслана Маринуцы, показателен пример риэлторских компаний, которые сейчас реализуют не более 5-6% всего вновь строящегося жилья. Остальное жилье на первичном рынке реализуют сами строители. "Риэлторы должны изначально участвовать в строительстве объекта. Они могут более компетентно определить - где нужно строить дом, какое там должно быть соотношение квартир и цены, их структуру и качество. То есть риэлтор нужен, чтобы понять, может ли рынок принять этот объект или нет. В результате после прохождения всех этапов реализации проекта рынок получает качественный продукт - высоколиквидные и востребованные объекты недвижимости", - считает Руслан Маринуца.
Как считает исполнительный директор Украинской национальной ипотечной ассоциации (УНИА) Сергей Волков, "согласно проведенным исследованиям рынок недвижимости сформировался только в Киеве и нескольких крупных областных центрах, где, начиная с конца 2001 г., цены на жилье динамично повышаются на 20-25% в квартал". "Столичный рынок составляет 75% первичного рынка жилой недвижимости в Украине. В то же время в отдельных регионах строительство нового жилья полностью отсутствует", - уточнил он.
