Развитие кредитования жилья под залог приобретаемой недвижимости станет объектом совместных усилий ведающих финансами госструктур. Итогом международной конференции «Правовые основы создания системы ипотечного финансирования в Украине» стало подписание Минфином, Нацбанком, Госкомиссией по ценным бумагам и фондовому рынку и Госкомиссией по регулированию рынков финансовых услуг резолюции о сотрудничестве в сфере развития ипотеки. Ознакомившись с зарубежным опытом, украинская сторона дала утвердительный ответ о необходимости создания ипотечной компании второго уровня. При этом к давним сторонникам создания такого учреждения в Украине — Нацбанку и Всемирному банку — примкнул и Минфин. О твердом намерении создать госкомпанию, которая будет заниматься рефинансированием ипотек, заявил первый вице-премьер и министр финансов Николай Азаров. По словам председателя НБУ Сергея Тигипко, уже найдены источники финансирования и подготовлена проектная документация, но сроки создания организации будут зависеть от проведения соответствующей бюджетной статьи.

Депозитный предел

Не секрет, что ипотечный энтузиазм чиновников продиктован критической ситуацией на рынке недвижимости. При растущих ценах на жилье объемы финансирования строительства из бюджета слишком малы, а банковские кредиты слишком дороги. В то время как в развитых странах объем ипотечного кредитования составляет 40-75% ВВП, в развивающихся странах — порядка 20% ВВП, в Украине же этот показатель едва достигает 2%. Столь низкий показатель объясняется просто — заплатить за пользование банковским кредитом примерно половину стоимости квартиры могут позволить себе немногие. Впрочем, вины банкиров в дороговизне кредитов при высоком спросе на них нет. Формируя ресурсы за счет депозитов стоимостью 9-10%, предоставлять долгосрочные кредиты под 6% годовых (как в США) украинские банки не в состоянии. Кроме того, преимущественно краткосрочный характер депозитов создает для банков, выдающих кредиты сроком от 10 лет, дополнительный риск снижения ликвидности.

Улучшится ли ситуация, если в Украине заработает государственная ипотечная компания? К сожалению, ответ на этот вопрос не столь однозначен, как хотелось бы ее апологетам. Мировой опыт подсказывает, что банк может финансировать свои ипотечные кредиты за счет нескольких источников. Во-первых, за счет депозитов. По словам эксперта Всемирного банка Дугласа Даймонда, этот источник является основным для развивающихся стран и был основным в США до 1980-х годов. По мнению эксперта, в Украине в ближайшие пять лет депозиты будут определяющим, одним из наиболее привлекательных источников. Второй источник финансирования, также уже практикуемый в Украине, — выпуск корпоративных облигаций или еврооблигаций.

Наконец, более прогрессивный и давно ожидаемый в Украине вариант — выпуск банком-кредитором ипотечных ценных бумаг. На появление этого инструмента рассчитывают как украинские банки, так и торговцы ценными бумагами, полагающие, что ипотечные облигации быстро раскупят страховые компании и негосударственные пенсионные фонды. Привлекательность ипотечных облигаций для инвесторов обусловлена тем, что они обеспечены пулом (набором) закладных по кредитам, а значит, платежи по ним гарантированы недвижимостью. Впрочем, для того чтобы защита покупателей ипотечных облигаций не была пустой формальностью, данный механизм должен быть четко прописан в законодательстве.

Между тем действия Украины именно в этом направлении вызывают у того же ВБ, мягко говоря, недоумение. По мнению юридического консультанта Всемирного банка Стивена Батлера, принятый в прошлом году Закон «Об ипотечном кредитовании, операциях с консолидированным долгом и ипотечных сертификатах» стал шагом назад в законодательном развитии ипотеки. В этой связи ВБ, как и многие другие, возлагает надежды на находящийся в парламенте законопроект «Об ипотечных ценных бумагах». Впрочем, появление ипотечных облигаций может не стать панацеей от дороговизны кредитов. Как отмечает Дуглас Даймонд, деньги, привлеченные на рынках капитала, не всегда являются дешевыми ресурсами. Кроме того, по мнению Даймонда, более привлекательным для небольших украинских банков станет рефинансирование кредитов в учреждениях второго уровня.

Ипотечная надстройка

Все вышеупомянутые источники финансирования ипотечных кредитов подразумевают, что закладные по кредитам остаются на балансе банка. Однако для нежелающих подвергаться значительному риску ликвидности есть и иной вариант — секьюритизация ипотечных кредитов. Одной из разновидностей секьюритизации является продажа ипотечных кредитов специализированному учреждению второго уровня. Такое учреждение (ипотечная компания) выкупает у банков права по закладным, оставляя за ними обслуживание кредитов и ответственность за дефолт.

В условиях стандартизации ипотечных кредитов, ипотечная компания объединяет их в так называемые пулы, которые становятся обеспечением для ипотечных ценных бумаг компании. Как показывает зарубежный опыт, такие ценные бумаги чрезвычайно популярны среди инвесторов. Во-первых, потому что обеспечены ипотекой. Во-вторых, ипотечные компании, как правило, имеют либо формальные, либо неформальные гарантии государства. В итоге, размещение таких ценных бумаг позволяет ипотечным компаниям аккумулировать значительные и недорогие ресурсы для рефинансирования банковских кредитов. Банкам такая схема предоставляет возможность снижать ставки и выдавать больше кредитов.

Впервые двухуровневая ипотека появилась в США, где, как известно, беспроблемная «жизнь в кредит» возможна благодаря успешному функционированию трех ипотечных корпораций второго уровня: «Джинни Мэй», «Фанни Мэй» и «Фредди Мак». Впрочем, апробация подобной схемы на развивающихся рынках дала положительные результаты далеко не во всех случаях.

Показательным является опыт Малайзии, сумевшей построить успешную двухуровневую ипотеку на базе слаборазвитого финансового рынка. По словам бывшего исполнительного директора малайзийской ипотечной компании «Кагамас» Тан Вай Куен, уставный капитал «Кагамаса» был сравнительно небольшим, как и первая его эмиссия ипотечных ценных бумаг. При этом, по словам Тан Вай Куен, хотя до появления ипотечной корпорации рынок частных ценных бумаг практически не существовал, облигации «Кагамаса» вызвали огромный ажиотаж среди инвесторов и практически создали рынок корпоративных ценных бумаг.

Впрочем, многим другим странам, попытавшимся перенять подобный опыт, повезло гораздо меньше. К примеру, в России объем рефинансирования банков Агентством по ипотечному жилищному кредитованию весьма незначителен из-за отсутствия законодательства, необходимого для выпуска ипотечных ценных бумаг.

Сейчас Россия и Казахстан пытаются параллельно запустить немецкую систему ссудо-сберегательных касс как альтернативу американской ипотечной модели. Не исключено, что по такому же пути пойдет и Украина. В рамках данной системы человек, накопивший в жилищно-сберегательном банке определенную сумму под процент, гораздо меньший ставки по депозитам, может рассчитывать на дотацию государства и кредит по ставке ниже рыночной. Кроме того, на этом «ипотека для бедных» не заканчивается — в развитых странах распространено государственное страхование ипотеки. Так, Федеральная жилищная администрация США и Канадская ипотечная корпорация гарантируют банкам выплату долгов по кредитам для наименее обеспеченных категорий граждан. Хотя от подобных достижений Украина пока далека, радует хотя бы то, что от дотаций из бюджета у нас отказываться не собираются. Как пообещал Азаров, в следующем году финансирование различных программ удешевления жилья для молодежи будет увеличено в пять раз.