Рынок загородной недвижимости продолжает развиваться. Отношения покупатель-продавец становятся все более цивилизованными, но встречаются на этом рынке и мошенники, применяющие все более изощренные методы обмана. Советы риелторов помогут покупателям загородных домов и участков избежать неприятностей.
Не доверяйте доверенности
Один из наиболее часто применяемых сегодня видов мошенничества на рынке загородной недвижимости основан на том, что покупатели, приобретая дома и участки, стремятся сэкономить. Желание сэкономить – дело неплохое, однако, когда это желание сочетается с юридической безграмотностью, оно может привести к плачевным последствиям.
«Часто бывает, что недобросовестные продавцы загородных домов предлагают покупателям своеобразную сделку, - рассказывает директор Центрального отделения загородной недвижимости ЗАО «Агентство «Бекар» Наталья Хмельницкая. – Под разными предлогами (срочный отъезд из города или переезд за границу, отсутствие денег на оформление сделки купли-продажи) предлагают желающим приобрести дачу или коттедж оформить сделку самостоятельно. При этом мошенники напирают на срочность (мол, скоро уезжать или необходимо срочно продать и получить деньги), а также «сбрасывают» цену. Чаще всего, такие «нечистые» загородные объекты продаются по заниженной (по сравнению с рыночной) цене. Продавцы получают деньги за объект на руки, и, подтверждая якобы чистоту своих намерений и честность, взамен отдают все документы на свой дом незадачливому покупателю. Затем продавец и покупатель отправляются к нотариусу, где заверяют на покупателя доверенность с правом оформлять сделку купли-продажи от имени продавца».
Такие, на первый взгляд, юридически правильные действия вводят приобретателя загородной недвижимости в заблуждение, и он успокаивается. Между тем, пока покупатель занимается оформлением своего нового дома или участка, продавец отправляется к нотариусу и отзывает доверенность, а затем спокойно ждет момента регистрации сделки. При этом продавец не нарушает закон, так как сообщать доверенному лицу об отзыве доверенности он не обязан. Когда покупатель отправляется в свои загородные апартаменты, оказывается, что он там вовсе не хозяин. В гневе и с сознанием собственной правоты человек составляет судебный иск, но оказывается, что его уже опередили: продавец раньше подал иск о признании сделки недействительной (получается, что сделка совершена по отозванной доверенности и должна быть признана ничтожной). В результате доказать свою правоту и тем более вернуть деньги практически нереально.
Не верьте свидетельствам
Еще один вид мошенничества связан с подделкой документов, а иногда и просто их подменой. Наталья Хмельницкая рассказывает, что, начиная с 1992 года, и по сей день, форма свидетельства собственности на землю постоянно меняется. При этом действующих форм на сегодняшний день уже порядка 10. Если покупатель не обращается в агентство недвижимости или хотя бы к юристу, то определить тот ли документ ему показывает продавец, часто не представляется возможным. В таких случаях сами владелец загородной недвижимости предлагает без участия покупателя заняться оформлением сделки. И оформляет недвижимость на покупателя по подложным документам, а потом забирает деньги и исчезает. В этом случае покупатель не может быть уверен, что он владеет тем имуществом, которое ему обещали продать: вполне может оказаться, что этот дом продан кому-нибудь еще.
Правда, покупатель уже впоследствии может попробовать оспорить такую сделку в суде. При условии, что удастся доказать подделку документов, сделка может быть признана ничтожной. Однако покупателю это не поможет, потому что найти потом мошенника с деньгами – практически из разряда фантастики.
Человеческий фактор
Нередко, по мнению риелторов «Бекара», мошенники используют схемы, основанные на доверии людей к своим соседям, знакомым своих знакомых и т.д. Почему-то многим свойственно ошибочно считать, что такие люди не могут обмануть, потому что они «свои» На деле получается обычно наоборот.
Поскольку на сегодняшний день оформление документов на загородные дома – процесс достаточно долгий, сложный и дорогостоящий, посредники обещают своим доверчивым клиентам сделать все быстро, качественно и недорого. Стоимость услуг частных посредников варьируется и зависит только от аппетитов самого посредника. Самая низкая стоимость – от $300 (за минимальный объем работы), однако риелторы припоминают случаи, когда посредники брали и по $1500. Посредниками могут быть как черные маклеры, так и сотрудники государственных структур.
Главное условие схемы – деньги за оформление вперед. Посредник обещает покупателю оформить документы, утверждая, что в госорганах, от которых зависит быстрота оформления сделки, есть «свои». Люди спокойно доверяют мошенникам свои документы (что с юридической точки зрения уже неприемлемо, так как не исключает возможности дальнейших махинаций), и ждут результата. Часто результата можно так и не дождаться, потому что гарантий нет, а посредник утверждает, что «все деньги потрачены на оформление, но ничего не получилось». Доказывать что-то в таких случаях бесполезно: деньги утеряны безвозвратно.
Чуть более сложная схема используется мошенниками при продаже земельных участков. Дело в том, что сейчас участки выделяются только через торги, которые проводятся местной администрацией. В этом случае посредники обещают своему клиенту выиграть торги. Перед их проведением мошенники берут у будущего владельца половину оплаты за участок. Иногда все останавливается уже на этом этапе – махинаторы утверждают, что дали взятку в размере выданной им суммы, но торги по какой-то причине выиграл кто-то другой. Иногда дело идет дальше: торги, действительно, выигрывает тот, кто желает владеть участком. После этого посредник берет остальную часть суммы. Затем глава администрации подписывает постановление о том, что участок передается клиенту. После посредник исчезает в неизвестном направлении, а покупатель узнает, что участок надо переводить из земли сельхоз назначения в земли поселения или что-нибудь подобное, что обходится очень дорого и не всегда возможно.
Советы:
Наталья Хмельницкая уверена: проводить какие-либо сделки на рынке загородной недвижимости без участия серьезного агентства сегодня проблематично. Агентство недвижимости дает гарантию выполнения работ (по договору агентство несет ответственность, как одна из сторон). Кроме того, в некоторых случаях собрать и оформить документы обычным путем оказывается невозможным. Агентство может предупредить об этом заранее и рекомендовать пути решения проблемы. Окончательные расчеты с агентством клиент производит в момент получения документов, подтверждающих его права (согласно ныне действующему законодательству). Однако при оформлении через агентство клиенту приходится платить за надежность и профессионализм. Стоимость полного пакета услуг по оформлению (в зависимости от района) - от $1500 до $2000. Цена может быть меньше, в зависимости набора подготавливаемых документов (и соответственно, от объема предоставляемых услуг), но минимальная стоимость услуг - $800 (дешевле нерентабельно этим заниматься). Стоимость услуг примерно одинакова во всех агентствах города.
Даже если покупатель собирается экономить на услугах агентства, стоит позаботиться о консультации профессионального юриста. Еще один важный совет: никогда не полагайтесь на доверенности от продавца – их можно отозвать. Не стоит передавать деньги из рук в руки на территории продавца или в других не подходящих для этого местах: лучше пользоваться банковской ячейкой. Также не стоит доверять посредникам, даже если они «свои»: ради денег некоторые люди готовы поступиться дружбой. Кроме того, при оформлении участков в собственность, особенно после введения системы торгов, ни в коем случае не стоит обращаться к посредникам за помощью в выдаче постановления местной администрации. Случаи, когда вместо участка, на котором можно построить коттедж или даже целый коттеджный поселок, люди получают кусок земли, на котором нельзя ничего возводить, участились.
Ради экономии средств или по знакомству некоторые люди при оформлении прибегают к услугам частных посредников. Этими посредниками могут стать как черные маклеры, так и сотрудники государственных структур. Достоинства этого метода достаточно условны: гипотетическая экономия времени и сравнительная экономия на оформлении (обычно услуги посредника дешевле, чем в агентстве недвижимости). А вот риски в данном случае очень высокие. Недостатки этого метода оформления документов, по мнению Натальи Хмельницкой, очевидны для профессионалов. Во-первых, договоренность с частным лицом не дает никаких гарантий, что к назначенному сроку клиент получит документы, на которые он рассчитывает (многие уже получили горький опыт такого рода). Во-вторых, такие посредники берут деньги за оплату своих услуг вперед: в итоге у клиента отсутствует возможность контроля работ. В-третьих, по мнению юристов, тот факт, что частному лицу приходится давать доверенность и подлинники документов, не исключает возможность мошенничества. И самое главное – «частник» не гарантирует не только получение пакета документов в срок, но и вообще выполнения обещанного объема работ. Так, риелторам известны случаи, когда клиенты, вступая в отношения с посредниками (отдавая деньги и документы) по истечении условленного срока получали назад первоначальные документы с комментарием «все деньги потрачены на оформление, но ничего не получилось». Стоимость услуг частных посредников варьируется и зависит только от аппетитов самого посредника. Самая низкая стоимость – от $300 (за минимальный объем работы), однако риелторы припоминают случаи, когда посредники брали и по 1500 долларов.
